Miet- und Immobilienrecht: Urteile im Jahr 2017

Veröffentlicht am 13. Mai 2017 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Miet- und Immobilienrecht: Urteile im Jahr 2017Wir haben die wichtigsten Urteile zum Thema Miet- und Immobilienrecht zusammengefasst:

Urteile Miet- und Immobilienrecht im Mai 2017:

Urteile Miet- und Immobilienrecht im April 2017:

Urteile Miet- und Immobilienrecht im März 2017:

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Die Urteile im Mai 2017:

Zwangsmittel wegen Verstoßes gegen Betriebspflicht

Kommt ein gewerblicher Mieter (hier eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum) seiner mietvertraglichen Betriebspflicht nicht nach, kann der Vermieter gegen ihn Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nach § 888 ZPO (Zivilprozessordnung) in die Wege leiten. Danach kann der Mieter nach richterlicher Anordnung zur Vornahme der geschuldeten Handlung durch Zwangsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, durch Zwangshaft angehalten werden.

Diesen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen steht nach Auffassung des Oberlandesgerichts Rostock nicht entgegen, dass der Mieter wegen der Geschäftsaufgabe seine Vertragsbeziehungen zu Mitarbeitern und Lieferanten bereits abgebrochen hat bzw. bestehende Verträge von diesen bereits vorher gekündigt wurden.

Eine Vollstreckung nach § 888 ZPO scheidet erst dann aus, wenn dem Mieter die Mitwirkungshandlung seiner Vertragspartner, insbesondere die Lieferung von Waren, trotz aller zumutbaren Bemühungen objektiv oder subjektiv eindeutig unmöglich ist.

Beschluss des OLG Rostock vom 22.08.2016
3 W 53/16
MDR 2017, 239

Sittenwidriger Pachtvertrag

Ein Pachtvertrag, bei dem der vereinbarte Pachtzins mehr als das Doppelte des objektiven Marktwertes beträgt, ist sittenwidrig und somit nichtig. Der vom Landgericht Coburg entschiedene Fall betraf einen Pachtvertrag über eine Gaststätte mit einem völlig unerfahrenen kubanischen Staatsangehörigen, in dem neben einer Reihe von völlig überzogenen Zahlungssicherheiten für den Verpächter eine Kaution in Höhe von 20.000 Euro sowie eine monatliche Pacht von 9.000 Euro zzgl. MwSt. vereinbart worden waren.

Im Prozess stellte ein Gutachter fest, dass der für ein solches Lokal übliche Pachtzins weniger als die Hälfte des vereinbarten betrug. Übersteigt die vereinbarte Pacht das Doppelte des Marktwertes der Räumlichkeiten, ergibt sich nach ständiger Rechtsprechung eine Vermutung dafür, dass der Verpächter aus einer verwerflichen Gesinnung heraus handelte. Dann liegt ein unwirksames wucherähnliches Geschäft vor, aus dem keine Ansprüche hergeleitet werden können.

Urteil des LG Coburg vom 18.04.2016
14 O 194/15
Justiz Bayern online

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Die Urteile im April 2017:

Gewerbemietvertrag: Doppelte Schriftformklausel schließt mündliche Änderungen nicht aus

Der Bundesgerichtshof hat die insbesondere bei befristeten Gewerbemietverträgen umstrittene Rechtsfrage der Wirkung sogenannter doppelter Schriftformklauseln entschieden.

Eine solche in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Vertragsklausel, die für die Aufhebung der vereinbarten Schriftform ausdrücklich ebenfalls das Schriftformerfordernis vorsieht, kann im Falle ihrer Vereinbarung in einem formularmäßigen Gewerbemietvertrag wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

Nach der Entscheidung führt somit nicht jede mündliche Nebenabrede dazu, dass die für langfristige Mietverträge zwingend vorgeschriebene Schriftform beseitigt und das befristete Mietverhältnis folglich in ein unbefristetes Mietverhältnis mit der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung umgewandelt wird.

Urteil des BGH vom 25.01.2017
XII ZR 69/16
BB 2017, 462

Lesetipp: Gewerbesteuer - So funktioniert sie, so lässt sie sich senken!

Auslegung einer Formularklausel in einem Gewerbemietvertrag zur Umlage der Grundsteuer

Eine in einem vom Vermieter vorformulierten Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel

"Die Grundsteuer zahlt der Vermieter. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter."

ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zulasten des Vermieters auszulegen. Danach sind nur in Zukunft fällig werdende Erhöhungen der Grundsteuer auf der Basis des Messbetrags für bebaute Grundstücke auf den Mieter umlegbar.

Urteil des BGH vom 17.02.2016
XII ZR 183/13
RdW 2017, 667

Die Urteile im März 2017:

Einspeisevergütung nur bei Anmeldung bei der Bundesnetzagentur

Ein Netzbetreiber kann von einem Grundstückseigentümer, der auf einem Dach eine Fotovoltaikanlage betreibt, die Rückerstattung gezahlter Einspeisevergütung verlangen, wenn der Betreiber die Anlage entgegen der gesetzlichen Vorschriften des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) nicht bei der Bundesnetzagentur angemeldet hat und er in einem Formblatt ausdrücklich auf die Notwendigkeit der Anmeldung hingewiesen wurde.

Urteil des OLG Schleswig vom 21.06.2016
3 U 108/15
IR 2016, 231

Schaden durch umweltschädlichen Löschschaum bei Feuerwehreinsatz

Verwendet die Berufsfeuerwehr bei einem Löscheinsatz auf einem Firmengelände umweltschädlichen Löschschaum, der bereits seit mehreren Jahren nicht mehr verwendet werden darf, haftet die Stadt für die durch die Bodenverunreinigung entstandenen Schäden.

Urteil des OLG Karlsruhe vom 23.01.2017
1 U 146/14
Pressemitteilung des OLG Karlsruhe

Treuwidrige Kündigung bei Schriftformheilungsklausel

Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB).

Dem Schriftformerfordernis ist dann nicht mehr Genüge getan, wenn eine später vorgenommene Vertragsänderung nicht schriftlich dokumentiert wird. Ist dies der Fall, kann sich der Mieter vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aus dem langfristigen Mietvertrag lösen.

In einem langfristigen Gewerbemietvertrag war vereinbart worden, dass sich die Mietvertragsparteien zur Herstellung der Schriftform einer getroffenen Vereinbarung verpflichten und bis zum endgültigen Scheitern ihrer Bemühungen auf das Recht zur Kündigung wegen fehlender Schriftform verzichtet wird.

Das Kammergericht Berlin schloss aus der Vertragsklausel, dass die auf einen Formmangel gestützte Kündigung einer Vertragspartei treuwidrig und damit unzulässig ist, solange nicht erfolglos versucht worden ist, die andere Partei zu einer Beseitigung des Formmangels zu veranlassen.

Beschluss des KG Berlin vom 09.05.2016
8 U 54/15
ZMR 2016, 775