Miet– und Baurecht – Urteile im Juni 2014

Veröffentlicht am 19. Juni 2014 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Miet– und Baurecht - Urteile im Juni 2014An dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Miet- und Baurecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile: Einseitiges Anpassungsrecht für Nebenkostenvorauszahlungen in langfristigem Gewerbemietvertrag ++ Verpflichtung zu bedarfsabhängigen Schönheitsreparaturen und Rückgabe der Mieträume im "bezugsfertigen Zustand" ++ Rückforderung einer versehentlich doppelt gezahlten Abschlagszahlung ++ Bauherr haftet nicht für Unfall eines unzureichend abgesicherten Handwerkers ++ Berechnung der Verjährung bei arglistigem Verschweigen von Baumängeln ++ Schadensersatzansprüche des Bauherrn gegenüber Subunternehmer ++

1. Urteile zum Thema Mietrecht

Einseitiges Anpassungsrecht für Nebenkostenvorauszahlungen in langfristigem Gewerbemietvertrag

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist es rechtlich nicht zu beanstanden, wenn die Vertragsparteien in einem formularmäßigen Gewerberaummietvertrag vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf.

Zugleich weisen die Karlsruher Richter darauf hin, dass die Ausübung dieses Anpassungsrechts durch den Vermieter nicht dem für langfristige Mietverträge geltenden Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB unterliegt, sodass die formlose Betriebskostenerhöhung nicht zur Formunwirksamkeit des befristeten Mietervertrages führt.

Urteil des BGH vom 05.02.2014
XII ZR 65/13
Grundeigentum 2014, 455
NJW 2014, 1300

Verpflichtung zu bedarfsabhängigen Schönheitsreparaturen und Rückgabe der Mieträume im "bezugsfertigen Zustand"

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestehen keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag über Gewerberäume die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, stellt jedoch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist daher unwirksam. Dem Mieter ist nicht zuzumuten, eine Endrenovierung vorzunehmen, unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht.

Schuldet der Mieter - wie im hier entschiedenen Fall - nach dem Wortlaut des Vertrags hingegen lediglich die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand, ist diese Regelung rechtlich nicht zu beanstanden. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Räume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren. Ausreichend ist in diesem Fall vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.

Urteil des BGH vom 12.03.2014
XII ZR 108/13
BB 2014, 897

2. Urteile zum Thema Baurecht

Rückforderung einer versehentlich doppelt gezahlten Abschlagszahlung

Erbringt der Bauherr auf eine Abschlagsrechnung, etwa infolge von sachlichen oder rechnerischen Fehlern bei der Prüfung der Rechnung, zu hohe Zahlungen, steht erst zum Zeitpunkt der Erstellung der Schlussrechnung fest, ob die geleisteten Abschlagszahlungen ausreichend zur Deckung des Vergütungsanspruchs des Auftragnehmers waren, ob er noch eine Nachzahlung verlangen kann oder einen Überschuss aus den Abschlagszahlungen zurückzuerstatten hat. Eine vorherige Rückforderung der Überzahlung nach Bereicherungsrecht scheidet demzufolge aus.

Dies gilt nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Bremen auch dann, wenn der Bauherr eine Abschlagsrechnung versehentlich doppelt zahlt. Auch in derartigen Fällen sind Zuvielzahlungen ausschließlich im Rahmen der Schlussrechnung und nicht bereits vorher nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen auszugleichen.

Urteil des OLG Bremen vom 16.01.2014
3 U 44/13
MDR 2014, 332
NZBau 2014, 229

Bauherr haftet nicht für Unfall eines unzureichend abgesicherten Handwerkers

Bei der Montage einer Fotovoltaikanlage auf dem Flachdach einer Halle brach ein Arbeiter durch eines der auf der Dachfläche befindlichen Lichtfelder aus transparentem Plastik. Er stürzte auf den ca. sieben Meter darunter liegenden Hallenboden und verletzte sich schwer. Daraufhin verlangte er unter Berücksichtigung seines überwiegenden Mitverschuldens Schadensersatz vom Auftraggeber, da dieser die Lichtfelder nicht abgesichert hatte.

Das Oberlandesgericht Hamm vertrat demgegenüber die Auffassung, dass es nicht Aufgabe des privaten Bauherrn, sondern des Bauhandwerkers ist, erkennbaren Gefahren durch entsprechende Sicherungsmaßnahmen entgegenzuwirken. Der Eigentümer der Halle durfte erwarten, dass der Handwerker die von den Lichtfeldern ausgehenden, ohne Weiteres ersichtlichen Gefahren erkennt und sich darauf einstellt. Die eigene Sicherheit bei der Ausführung der Arbeiten hat ein Handwerker grundsätzlich selbst zu gewährleisten. Das Gericht wies die Klage als unbegründet ab.

Beschluss des OLG Hamm vom 21.02.2014
11 W 15/14
JURIS online

Berechnung der Verjährung bei arglistigem Verschweigen von Baumängeln

Hat ein Bauunternehmer oder Bauhandwerker einen Baumangel arglistig verschwiegen, tritt die Verjährung der Mängelbeseitigungsansprüche des Bauherrn (Auftraggebers) spätestens zehn Jahre nach Abnahme des Bauwerks ein. Für den Verjährungsbeginn ist das Setzen einer Nacherfüllungsfrist durch den Auftraggeber unerheblich. Anderenfalls hätte er es in der Hand, durch eine zeitverzögerte Fristsetzung den Beginn der Verjährung erheblich (bis zu drei Jahre) hinauszuzögern.

Urteil des OLG Karlsruhe vom 24.01.2014
4 U 149/13
jurisPR-PrivBauR 4/2014 Anm. 4
NJW 2014, 1308

Schadensersatzansprüche des Bauherrn gegenüber Subunternehmer

Das Oberlandesgericht Koblenz hatte sich mit der Rechtsfrage zu befassen, ob und in welchem Umfang ein Bauherr einen vom Vertragspartner eingesetzten Subunternehmer direkt auf Schadensersatzansprüche wegen Baumängeln in Anspruch nehmen kann. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Ein Ehepaar ließ von einem Bauunternehmer ein Wohn- und Praxisgebäude errichten. Die Dacharbeiten führte ein Subunternehmer aus. Im darauffolgenden Winter drang Wasser durch das Dach in das Innere des Gebäudes ein und führte zu Feuchtigkeitsschäden im Ober- und Erdgeschoss. Der Wassereintritt beruhte auf der geringen Dachneigung, was zur Vermeidung sogenannter Eisschanzen am ungedämmten Dachüberstand den Einbau einer anderen Dachdämmung und -dichtung erfordert hätte.

Die von dem Subunternehmer verbauten Dachziegel und die darunter montierte Dämmfolie entsprachen nicht den Fachregeln, die bei gering geneigten Dächern zu beachten sind. Da der mit der Bauausführung betraute Bauunternehmer alsbald in Insolvenz ging, wollten die Bauherren den Subunternehmer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Ihre Klage hatte nur teilweise Erfolg.

Soweit es um einen Schaden ging, der lediglich den auf der Mangelhaftigkeit beruhenden Unwert des Bauwerks für das Nutzungs- und Äquivalenzinteresse des Bauherrn ausdrückt (hier Ersatz für das schadhafte Dach oder die Erneuerung der ungeeigneten Dämmfolie), bestehen Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche ausschließlich gegenüber dem Vertragspartner. Diese sind für die Rechtsbeziehungen zwischen Bauherrn und Subunternehmer nur relevant, wenn der Bauherr sich die vertraglichen Ansprüche des Insolvenzschuldners gegen den beklagten Subunternehmer hätte abtreten lassen, was hier nicht der Fall war.

Er konnte gegenüber dem Subunternehmer demnach nur die Schäden ersetzt verlangen, die an sonstigen, zuvor völlig unversehrten Teilen des Hauses durch das eindringende Schmelz- und Regenwasser verursacht worden waren.

Urteil des OLG Koblenz vom 22.01.2014
5 U 1060/13
NJW 2014, 1246
BauR 2014, 740