Miet- und Baurecht – Urteile im Mai 2014

Veröffentlicht am 23. Mai 2014 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Miet- und Baurecht - Urteile im Mai 2014An dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Miet- und Baurecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile: Nutzungsausfall wegen verspätet fertiggestellter Eigentumswohnung ++ Unwirksame Verjährungsverkürzung in AGB eines Ingenieurvertrags ++ Unwirtschaftliche Heizungsanlage kein Mangel ++ Keine Verwirkung bei 13-jähriger Vollstreckungspause ++ Hohe Anforderungen an Verwirkungseinwand bei Rückzahlungsanspruch gegen Architekten ++

Nutzungsausfall wegen verspätet fertiggestellter Eigentumswohnung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Erwerber für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe einer von diesem noch herzustellenden Wohnung dann eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen kann, wenn ihm in dieser Zeit, anderweitig ein etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht. Diese Voraussetzung liegt vor, wenn die vom Käufer bisher genutzte Wohnung lediglich 72 Quadratmeter Wohnfläche aufweist, während die erworbene und wegen der Bauverzögerungen vorenthaltene Wohnung mit 136 Quadratmetern eine fast doppelt so große Wohnfläche besitzt. Die Höhe des Nutzungsausfalls bemisst sich in diesem Fall nach der Differenz zu den Kosten einer gleichwertigen Wohnung.

Urteil des BGH vom 20.02.2014
VII ZR 172/13
NJW-Spezial 2014, 237

Unwirksame Verjährungsverkürzung in AGB eines Ingenieurvertrags

Der Bundesgerichtshof erklärte die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Ingenieurvertrags enthaltene Verkürzung der Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche für auf die Errichtung eines Bauwerks bezogenen Planungs- und Überwachungsleistungen auf zwei Jahre auch bei Verwendung gegenüber einer juristischen Person des öffentlichen Rechts für unwirksam.

Dies wurde damit begründet, dass die Verkürzung der Gewährleistungsfrist für Arbeiten bei Bauwerken von fünf auf zwei Jahre den Vertragspartner in aller Regel deshalb entgegen dem Gebot von Treue und Glauben unangemessen benachteiligt, weil bereits die fünfjährige Gewährleistungsfrist insoweit verhältnismäßig kurz ist.

Urteil des BGH vom 10.10.2013
VII ZR 19/12
NJW 2014, 206
BauR 2014, 127

Unwirtschaftliche Heizungsanlage kein Mangel

Der Umstand, dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, dann unerheblich, wenn - wie hier - die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. Dem Mieter steht in diesem Fall auch kein aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot hergeleiteter Anspruch auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage zu. Dem Mieter steht es im Übrigen frei, sich vor Abschluss des Mietvertrages
nach den voraussichtlichen Betriebskosten zu erkundigen.

Urteil des BGH vom 18.12.2013
XII ZR 80/12
NJW 2014, 685
NZM 2014, 163

Keine Verwirkung bei 13-jähriger Vollstreckungspause

Ein gewerblicher Vermieter hatte in den Jahren 1993 und 1994 insgesamt fünf Vollstreckungstitel (Urteile und Kostenfestsetzungsbeschlüsse) gegen einen ehemaligen Mieter erwirkt. Nach mehreren Vollstreckungsmaßnahmen wurden die Forderungen teilweise befriedigt. Als der ehemalige Vermieter nach 13 Jahren einen erneuten Vollstreckungsversuch unternahm, behauptete der Schuldner die durch zwischenzeitlich erfolgte weitere Zahlungen vollständige Tilgung aller Schuldtitel. Er verfüge jedoch über keine Unterlagen und Belege aus dem fraglichen Zeitraum mehr, da diese bereits vernichtet seien und auch von der Bank nicht mehr reproduziert werden könnten. Er erhob Klage mit dem Ziel, die nunmehr eingeleitete Vollstreckungsmaßnahme für unzulässig zu erklären.

Der Bundesgerichtshof wies die Klage mit der Begründung ab, der Gläubiger habe einen rechtskräftig ausgeurteilten Zahlungsanspruch nicht allein dadurch verwirkt, dass er über einen Zeitraum von 13 Jahren keinen Vollstreckungsversuch unternimmt. Der Schuldner ist nach etwaiger Erfüllung der Schuld nämlich keineswegs schutzlos, denn er kann bei erfolgter Zahlung nicht nur eine Quittung beanspruchen (§ 368 BGB), sondern bei vollständiger Erfüllung auch den Titel selbst vom Gläubiger herausverlangen (§ 371 BGB analog). Demnach bedarf es ganz besonderer Umstände aus der Sphäre des Gläubigers, die beim Schuldner das berechtigte und schutzwürdige Vertrauen begründen, er werde aus den Schuldtiteln nicht mehr in Anspruch genommen. Eigene Verhaltensweisen des Schuldners - wie hier die angebliche Vernichtung der Zahlungsbelege - muss sich der Gläubiger nicht entgegenhalten lassen.

Urteil des BGH vom 09.10.2013
XII ZR 59/12
WM 2014, 82
MDR 2014, 51

Hohe Anforderungen an Verwirkungseinwand bei Rückzahlungsanspruch gegen Architekten

Ein Architekt stellte nach umfangreichen Planungs- und Projektarbeiten im Jahr 2006 seine Arbeiten in Rechnung. Der Auftraggeber machte im Jahr 2010 eine Überhöhung der Rechnungsbeträge geltend und erhob schließlich Klage auf teilweise Rückzahlung des Architektenhonorars. Nachdem das Gericht festgestellt hatte, dass Rückforderungsansprüche noch nicht - wie zunächst behauptet - verjährt waren, machte der verklagte Architekt die Verwirkung der gegen ihn erhobenen Ansprüche mit der Begründung geltend, er habe mit der Rückforderung nicht mehr rechnen müssen und das Geld bereits anderweitig verplant bzw. ausgegeben.

Der Bundesgerichtshof wies auch diesen Einwand als unbegründet zurück. Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn - abgesehen vom bloßen Zeitablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen haben, dass der Gläubiger auch künftig von der Geltendmachung seiner Ansprüche absehen wird. An dieses Umstandsmoment sind hohe Anforderungen zu stellen. Danach kommt eine Verwirkung nur in Betracht, wenn sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde. Dabei geht es nicht allein darum, dass sich der Verpflichtete einrichten "durfte", sondern und vor allem darum, dass er sich auch tatsächlich auf das Ausbleiben seiner Inanspruchnahme eingerichtet "hat". Den Vortrag des beklagten Architekten, er habe "natürlich" auch mit den eingehenden Honorarzahlungen bereits in anderer Weise kalkuliert und er habe sich "darauf eingestellt“, nach Ablauf einiger Jahre nicht mehr in treuewidriger Weise mit Rückzahlungsansprüchen konfrontiert zu werden, hielten die Richter für substanzlos und daher für den Verwirkungseinwand unbeachtlich.

Urteil des BGH vom 23.01.2014
VII ZR 177/13
EBE/BGH 2014, BGH-Ls 202/14