Die neuesten Urteile im März 2014: Miet- und Baurecht

Veröffentlicht am 9. März 2014 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Die neuesten Urteile im März 2014: Miet- und Baurecht An dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Miet- und Baurecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile:  Teilweise erschwerte und erleichterte Kündigungsbedingungen in unwirksamen AGB +++ Vorsicht bei außerplanmäßiger Mieterhöhung bei langfristigem Mietverhältnis +++ Verjährungshemmung durch Mahnbescheid +++ Kein Urkundenprozess bei fehlender Werkabnahme +++ Unwirksamkeit einer Klausel über die Ablösung eines Sicherheitseinbehalts +++ Anscheinsbeweis bei Brand nach gefährlichen Dachdeckerarbeiten

Teilweise erschwerte und erleichterte Kündigungsbedingungen in unwirksamen AGB

Nach den Bestimmungen eines Pachtvertrags sollte der Verpächter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt sein, wenn der Pächter mit der Zahlung mindestens einer Pachtzinsrate ganz oder teilweise länger als einen Monat nach Mahnung im Rückstand ist. Die fristlose Kündigung sollte dem Verpächter zudem bereits möglich sein, wenn nur ein Rückstand von einer Pachtzinsrate vorliegt, und zwar auch dann, wenn der Rückstand unverschuldet ist.

In dem Rechtsstreit zwischen den Vertragspartnern über die Rechtmäßigkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Pächters erklärte das Oberlandesgericht Celle die Vertragsklausel insgesamt für unwirksam, da sie bereits bei geringem Zahlungsrückstand und unverschuldetem Zahlungsrückstand die Kündigung ermöglichen sollte und damit vom gesetzlichen Leitbild abwich. Die vom Verpächter zu vertretende Unwirksamkeit kann jedoch nicht dazu führen, dass auch sämtliche Klauselbestandteile, die für den Vertragspartner günstige Regelungen enthalten, unwirksam werden.

Ist der Verpächter - wie hier - bei Zahlungsverzug des Pächters nur nach vorheriger Mahnung zur Kündigung berechtigt, darf sich der Mieter auf die Einhaltung dieser Voraussetzung auch dann verlassen, wenn die Klausel wegen anderer Bestimmungen unwirksam ist.

Beschluss des OLG Celle vom 21.11.2013
2 U 179/13
Mietrecht kompakt 2014, 20

Vorsicht bei außerplanmäßiger Mieterhöhung bei langfristigem Mietverhältnis

Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Dieses Schriftformerfordernis gilt gleichermaßen für wesentliche Vertragsänderungen, die im Laufe der Vertragslaufzeit vorgenommen werden. Dies kann zu der insbesondere für den Vermieter unerwünschten Folge führen, dass aus dem ursprünglich wirksam abgeschlossenen langfristigen Vertrag ein unbefristeter wird, der vom Mieter dann unter Beachtung der gesetzlichen Fristen jederzeit gekündigt werden kann.

Einen solchen Fall nahm das Oberlandesgericht Düsseldorf hier an: In einem 1990 mit einer Laufzeit bis 2019 abgeschlossenen Gewerbemietvertrag war die Höhe des Mietzinses an den jeweiligen Lebenshaltungsindex gekoppelt. Der Vermieter nahm in der Folgezeit mehrere Mieterhöhungen vor, zu denen er zu diesem Zeitpunkt an sich noch nicht berechtigt gewesen wäre. Der Mieter bezahlte die Miete den Erhöhungsverlangen entsprechend jedoch stets pünktlich.

Das Gericht ging davon aus, dass die Vertragsparteien in diesem Fall Mieterhöhungen vorgenommen haben, die zu dem jeweiligen Zeitpunkt nach dem schriftlichen Mietvertrag gar nicht hätten verlangt werden können (hier: weil eine Anpassung des Mietzinses nur dann möglich sein sollte, wenn sich der Verbraucherpreisindex bzw. Lebenshaltungsindex um mehr als 10 Punkte verändert hat), was zur Folge hatte, dass eine wesentliche Änderung des Mietvertrags vorlag, die der Schriftform bedurft hätte.

Damit war insgesamt kein vollständiger schriftlicher Mietvertrag mehr vorhanden, sodass der Mieter den Vertrag durch ordentliche Kündigung beenden durfte.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 19.03.2013
I-24 U 103/12
MietRB 2013, 236

Verjährungshemmung durch Mahnbescheid

Um die drohende Verjährung zu hemmen, beantragte ein Bauhandwerker den Erlass eines Mahnbescheids für seine Werklohnforderung aufgrund von Arbeiten, die er im Rahmen der Errichtung des Einfamilienhauses des Schuldners erbracht hatte. Dieser vertrat die Auffassung, die Verjährungshemmung sei zumindest teilweise nicht eingetreten, weil in dem Antrag die einzelnen Rechnungsposten nicht aufgeschlüsselt waren.

Dies hält der Bundesgerichtshof jedoch für die Geltendmachung eines einheitlichen Anspruchs für entbehrlich. Ein einheitlicher, aus mehreren Rechnungsposten bestehender Werklohnanspruch ist anzunehmen, wenn alle erbrachten Leistungen mit dem zu Beginn der Zusammenarbeit von Besteller und Unternehmer bestimmten Leistungsziel in Zusammenhang stehen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, hemmt die Zustellung eines Mahnbescheides die Verjährung aller Zahlungsansprüche, auch wenn die Rechnungsposten darin nicht aufgeschlüsselt werden.

Urteil des BGH vom 10.10.2013
VII ZR 155/11
BauR 2014, 104
ZfBR 2014, 48

Kein Urkundenprozess bei fehlender Werkabnahme

Ein Urkundenprozess ist eine besondere Verfahrensart, bei der sich der Kläger schnell einen Vollstreckungstitel hinsichtlich seiner Geldforderung besorgen kann. Voraussetzung ist, dass der Kläger sämtliche anspruchsbegründenden Tatsachen durch Urkunden beweisen kann. Die Urkunden sind mit der Klage vorzulegen. Der Beklagte kann demgegenüber nur Einwendungen vorbringen, die er seinerseits durch Urkunden belegen kann.

Nach einem Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts ist eine Klage auf Zahlung von Werklohn im Urkundenprozess nur dann statthaft, wenn alle Anspruchsgrundlagen mit Urkunden unterlegt sind. Ist die Abnahme des Werks noch nicht erfolgt, so ist die sofortige Klage auf Zahlung des Werklohnes im Urkundenprozess auch deswegen unstatthaft, weil sie damit auch die Klage auf Abnahme umfasst. Im Urkundenprozess kann jedoch der Anspruch auf Abgabe einer Willenserklärung nicht verfolgt werden.

Urteil des OLG Schleswig vom 30.08.2013
1 U 11/13
NZBau 2013, 764
NZM 2014, 41

Unwirksamkeit einer Klausel über die Ablösung eines Sicherheitseinbehalts

Das Oberlandesgericht Oldenburg hat eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauvertrages, in welcher die Ablösung eines Sicherheitseinbehaltes durch eine Bankbürgschaft von der Abnahme der Gesamtbaumaßnahme durch den Bauherrn abhängig gemacht wird, wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners für unwirksam erklärt. Dies wird wie folgt begründet:

"Die Vereinbarung eines Sicherheitseinbehaltes von 5 Prozent in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die in einen Vertrag über Bauleistungen einbezogen sind, führt nur dann nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Werkunternehmers, wenn ein fairer Ausgleich dafür vorgesehen ist, dass er den Werklohn nicht sofort ausbezahlt erhält, das Bonitätsrisiko des Bestellers für die Dauer der Gewährleistungsfrist tragen muss und ihm die Verzinsung des Werklohns vorenthalten wird. Ein solcher Ausgleich kann dadurch geschaffen werden, dass dem Werkunternehmer das Recht eingeräumt wird, den Sicherheitseinbehalt durch Stellung einer selbstschuldnerischen, unbefristeten Bürgschaft abzulösen. Wenn dieses Recht zur Ablösung durch eine Bürgschaft aber wiederum dadurch über einen unter Umständen langen Zeitraum vereitelt wird, dass es an den durch den Werkunternehmer nicht beeinflussbaren Zeitpunkt der Abnahme des Gesamtbauvorhabens durch den Bauherrn geknüpft wird, kann die Möglichkeit einer Bürgschaftsgestellung ihre Ausgleichsfunktion nicht mehr in hinreichendem Maße erfüllen. Der Unternehmer hat auf die Faktoren, welche eine Fertigstellung des Gesamtbauvorhabens und dessen mängelfreie Abnahme verzögern können, keinen ausreichenden Einfluss."

Urteil des OLG Oldenburg vom 27.08.2013
2 U 29/13
NZBau 2013, 705
NJW-RR 2013, 1486

Anscheinsbeweis bei Brand nach gefährlichen Dachdeckerarbeiten

Eine Brandversicherung nahm einen Dachdeckerbetrieb wegen eines Brandfalls an einem Fabrikgebäude in Regress, das beim Neueindecken des Daches in Brand geraten war. Die Handwerker verlegten auf der von einer Zimmerei erneuerten Holzkonstruktion neue Bitumenbahnen. Diese wurden nach Vernagelung und Fixierung mit einem Kaltklebestreifen mittels eines Brenners bis zum Schmelzen des Bitumens erhitzt und durch Andrücken verbunden. Wenige Minuten danach fing der Dachstuhl an zu brennen. Das Fabrikgebäude und das Nachbargebäude wurden hierdurch erheblich beschädigt.

Der Bundesgerichtshof kam nach uneinheitlichen Urteilen der Vorinstanzen zu dem Ergebnis, dass von einem Verschulden der Arbeiter des Dachdeckerbetriebes auszugehen ist. Der nur wenige Minuten nach Beendigung der Arbeiten mit offenem Feuer ausgebrochene Brand und der Umstand, dass sich unter der Holzkonstruktion eine papierkaschierte, leicht entflammbare Dämmung befand, deuteten zweifellos auf die Dachdeckerarbeiten als Brandursache hin. Diesen Anscheinsbeweis konnte der Handwerker nicht widerlegen.

Auch den Einwand, den Gebäudeeigentümer träfe ein Mitverschulden an dem Brand, da er auf die Entflammbarkeit der Unterkonstruktion nicht hingewiesen hatte, ließ das Gericht nicht gelten. Die Fachfirma hatte aufgrund der vorangegangenen Öffnung eines Teilbereichs des Daches die erhöhte Brandgefahr durch das Vorhandensein des papierkaschierten Dämmstoffes erkannt oder hätte diese erkennen müssen.

Urteil des BGH vom 01.10.2013
VI ZR 409/12
jurisPR-BGHZivilR 2/2014, Anm. 1
MDR 2014, 155