Die neuesten Urteile im Oktober 2013: Miet-, Immobilien- und Baurecht

Veröffentlicht am 31. Oktober 2013 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Die neuesten Urteile im Oktober 2013: Miet-, Immobilien- und BaurechtAn dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Miet-, Immobilien- und Baurecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile: Hinzunehmende Blendungen durch Fotovoltaikanlage +++ Korrektur einer Betriebskostenabrechnung auch nach Erstattung eines Guthabens +++ Kündigungsfrist bei Mietvertrag im Rahmen einer Bürogemeinschaft +++ Widersprüchlicher Vertragsinhalt hinsichtlich Vertragsstrafenvereinbarung +++ Zweckwidrige Verwendung von Baugeld +++ Bausicherungshypothek: Eilbedürftigkeit der Eintragung einer Vormerkung

Hinzunehmende Blendungen durch Fotovoltaikanlage

Ist die von einer Fotovoltaikanlage durch reflektierende Sonnenstrahlen ausgehende Blendwirkung räumlich und zeitlich verhältnismäßig geringfügig, ist von einer lediglich unwesentlichen Beeinträchtigung und damit einer Duldungspflicht des Grundstücksnachbarn auszugehen.

Das Oberlandesgericht Stuttgart hält die entsprechenden Beeinträchtigungen im Frühjahr und Herbst für jeweils ca. 4 bis 6 Wochen zwischen 14.00 und 15.00 Uhr durch eine maximale tägliche Blendung von ca. 1 Stunde bei einer Sonnenwahrscheinlichkeit im Frühjahr von ca. einem Drittel der aufgeführten Zeiten und im Herbst von ca. der Hälfte der Zeiten für verhältnismäßig gering.

Im Verhältnis hierzu erscheinen die zu erwartenden Kosten von etwa 16.000 Euro für den von dem betroffenen Nachbarn verlangten Einbau von Anti-Reflektions-Modulen unzumutbar, wenn auch dadurch eine zukünftige Blendung nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann.

Urteil des OLG Stuttgart vom 30.04.2013
3 U 46/13
NJW-Spezial 2013, 419
BauR 2013, 1318

Korrektur einer Betriebskostenabrechnung auch nach Erstattung eines Guthabens

Für den Bundesgerichtshof rechtfertigt auch bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Erweist sich die Abrechnung nachträglich als falsch, kann der Vermieter den an den Mieter ausbezahlten Erstattungsbetrag zurückfordern.

Urteil des BGH vom 10.07.2013
XII ZR 62/12
EBE/BGH 2013, 278

Kündigungsfrist bei Mietvertrag im Rahmen einer Bürogemeinschaft

Die Vereinbarung über "Büronutzung inkl. eingerichteter Kommunikationsmittel" im Rahmen einer Bürogemeinschaft von zwei selbstständig Tätigen stellt rechtlich einen Mischmietvertrag mit dem Schwerpunkt der Raummiete dar, nicht jedoch einen Dienstvertrag. Danach ist auf das Vertragsverhältnis ausschließlich Mietvertragsrecht anzuwenden.

Eine derartige Konstellation kann es allerdings rechtfertigen, nicht die für Gewerbemietverhältnisse geltende lange Kündigungsfrist des § 580a BGB (spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs) anzuwenden, sondern die kürzere Kündigungsfrist zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats analog § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB.

Urteil des LG Hamburg vom 28.03.2013
307 S 105/12
ZMR 2013, 443
MDR 2013, 766

Widersprüchlicher Vertragsinhalt hinsichtlich Vertragsstrafenvereinbarung

Sehen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Formularvertrags über die Ausführung von Bauleistungen die durch Ankreuzen auszuübende Option vor, ob der Verwender einen Vertragsstrafenanspruch gegen seinen Vertragspartner vereinbaren will, ist davon auszugehen, dass keine Vertragsstrafe vereinbart wurde, wenn das entsprechende Feld nicht angekreuzt ist. Die besonderen Umstände des Einzelfalls können jedoch eine andere Vertragsauslegung rechtfertigen.

Der Bundesgerichtshof ging - anders als die Vorinstanz - jedoch nicht deshalb von einer wirksamen Vertragsstrafenvereinbarung aus, wenn an anderer Stelle des Vertragswerkes die Prozentzahlen "0,1" und "5" für die Höhe einer Vertragsstrafe eingetragen wurden, das Kreuz an der vorgesehen Stelle jedoch fehlte. Wird die entsprechende Zeile mit den Prozentzahlen, nicht aber das Ankreuzfeld ausgefüllt, kann es sich nämlich eventuell auch nur um die Vorbereitung einer etwaigen Vertragsstrafenvereinbarung handeln.

Urteil des BGH vom 20.06.2013
VII ZR 82/12
MDR 2013, 957
NJW 2013, 2583

Zweckwidrige Verwendung von Baugeld

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass auch bei zweckwidriger Verwendung von Baugeld ein ersatzfähiger Schaden des Bauhandwerkers dann entfällt, sofern an ihn pflichtgemäß geleistete Zahlungen insolvenzanfechtungsrechtlich keinen Bestand gehabt hätten.

Durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs wird deutlich, dass das BauFordSiG (Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen) dem Sicherungsbedürfnis des Bauhandwerkers nur unzureichend genügt, da gerade in Insolvenzsituationen, die regelmäßig erst durch Zahlungsverzug etc. erkennbar werden, keine - vom Gesetzgeber mit dem BauFordSiG beabsichtigte - hinreichende Absicherung erfolgt.

Beschluss des BGH vom 26.04.2013
IX ZR 220/11
ZInsO 2013, 1313
MDR 2013, 878

Bausicherungshypothek: Eilbedürftigkeit der Eintragung einer Vormerkung

Nach § 885 Abs.1 BGB erfolgt die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch (hier einer Bausicherungshypothek) aufgrund einer einstweiligen Verfügung oder aufgrund der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird. Für den Erlass der einstweiligen Verfügung ist nicht erforderlich, dass eine Gefährdung des zu sichernden Anspruchs glaubhaft gemacht wird.

Die Vermutung des Verfügungsgrundes, also die Dringlichkeit der Eintragung einer Vormerkung, kann jedoch im Einzelfall insbesondere im Hinblick auf die zwischenzeitlich verstrichene Zeit durch zu langes Zuwarten, entfallen. Das Oberlandesgericht Koblenz sieht die Dringlichkeit der Eintragung einer Bausicherungshypothek im Eilverfahren jedenfalls dann nicht mehr gegeben, wenn der Bauhandwerker erst 3 1/2 Jahre nach Erstellung der Schlussrechnung seinen Anspruch auf Eintragung geltend macht.

Urteil des OLG Koblenz vom 13.05.2013
12 U 1297/12
IBR 2013, 414
BauR 2013, 1316

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