Die neuesten Urteile im Juli 2013: Miet- und Baurecht

Veröffentlicht am 25. Juli 2013 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Die neuesten Urteile im Juli 2013: Miet- und BaurechtAn dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zu den Themen Miet- und Baurecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile: Anforderungen an Begehren des Mieters auf Untervermietung +++  Hinweispflicht des Architekten bei Vereinbarung von Vertragsstrafen +++ Unvollständige Angaben in Ausschreibung +++ Umlageberechnung bei neu eingeführten Kosten der Wasserzähler +++ Verpflichtung des Vermieters zu getrennter Anlage der Barkaution auch im gewerblichen Mietverhältnis +++ Beiladung des Nachbarn bei Verfahren über bauaufsichtliche Ordnungsverfügung

Anforderungen an Untervermietungsbegehren des Mieters

Haben die Parteien einen befristeten Gewerbemietvertrag geschlossen und kann der Mieter wegen der schlechten Ertragssituation den vereinbarten Mietzins nicht mehr aufbringen oder möchte er aus anderen Gründen aus dem Mietverhältnis ausscheiden, kann der Vermieter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtet sein, dem Abschluss eines Untermietverhältnisses zuzustimmen. Verweigert er die Zustimmung zu Unrecht, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Das Untermietbegehren muss jedoch bestimmten inhaltlichen Anforderungen genügen, damit sich der Vermieter über die Bonität des Untermieters ausreichend informieren kann.

So hält das Oberlandesgericht Naumburg Angaben zu Name, Geburtsdatum und Adresse des Untermieters für zwingend, damit dem Vermieter die Einholung von Kreditauskünften ermöglicht wird. Ferner sind dem Vermieter auf Anfrage die Bedingungen des Mietvertrags, insbesondere Nutzungsart, Miethöhe, Laufzeit des Vertrags, etwaige Kündigungsmöglichkeiten und ggf. die Übernahme der Betriebspflicht mitzuteilen.

Urteil des OLG Naumburg vom 15.11.2012
9 U 98/12
jurisPR-MietR 8/2013, Anm. 3
ZfIR 2013, 383

Hinweispflicht des Architekten bei Vertragsstrafenvereinbarung

Die Durchsetzung einer in einem Bauvertrag vereinbarten Vertragsstrafe erfordert die Geltendmachung eines entsprechenden Vorbehaltes. Dieser ist regelmäßig bei der Abnahme (§ 11 Abs. 4 VOB/B, § 341 Abs. 3 BGB) zu erklären, sofern die Vertragsparteien nicht einen späteren Vorbehaltszeitpunkt (z.B. bei der Schlusszahlung) vereinbart haben.

Ist dem bauüberwachenden Architekten bekannt, dass die Parteien des Bauvertrags eine Vertragsstrafenabrede getroffen haben oder hätte ihm dies bekannt sein müssen, muss er den Bauherrn ausdrücklich darauf hinweisen, dass bei einer von ihm vorgenommenen förmlichen Abnahme der erforderliche Vertragsstrafenvorbehalt nicht versehentlich unterbleibt, es sei denn, der Auftraggeber besitzt selbst genügende Sachkenntnis oder ist entsprechend sachkundig beraten. Verletzt der Architekt diese ihm obliegenden Beratungs- und Betreuungspflichten und verliert der Bauherr dadurch seinen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Urteil des OLG Bremen vom 06.12.2012
3 U 16/11
jurisPR-PrivBauR 6/2013, Anm. 2
MDR 2013, 86

Unvollständige Angaben in Ausschreibung

Ein Bauhandwerker muss sich darauf verlassen können, dass eine öffentliche Ausschreibung alle leistungs- und kostenrelevanten Umstände angibt. Ist dies nicht der Fall, kann der Bauhandwerker für den Mehraufwand eine zusätzliche Vergütung verlangen.

Sind in einer Ausschreibung erforderliche Angaben zu Bodenkontaminationen nicht vorhanden, kann der Bieter daraus den Schluss ziehen, dass ein schadstofffreier Boden auszuheben und zu entfernen ist.

Urteil des BGH vom 21.03.2013
VII ZR 122/11
EBE/BGH 2013, 159

Umlageberechnung bei neu eingeführten Kosten der Wasserzähler

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass die in einem Gewerberaummietverhältnis nach Vertragsschluss von den Wasserwerken neu eingeführte Grundgebühr für Wasserzähler auch dann nach der Fläche umgelegt werden kann, wenn im Mietvertrag die Umlage der Wasser- und Entwässerungskosten "nach Verbrauch" vereinbart war.

Ist in dem Mietvertrag lediglich geregelt, dass der Mieter die gesetzlich vorgeschriebenen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung zu tragen hat, fehlt aber eine ausdrückliche Regelung zur Umlage von Grundkosten der Wasserversorgung, so darf der Vermieter die Art der Umlage für die Grundgebühr nach billigem Ermessen durch Abrechnung nach Fläche, und nicht nach Verbrauch bestimmen.

Urteil des LG Berlin vom 27.02.2013
25 S 75/12
Grundeigentum 2013, 484

Verpflichtung des Vermieters zu getrennter Anlage der Barkaution auch im gewerblichen Mietverhältnis

Die Rechtsfrage, ob ein gewerblicher Vermieter, dem eine vertraglich vereinbarte Barkaution gestellt wurde, zu einer getrennten Anlage auf einem Treuhandkonto verpflichtet ist, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt und wird in der Instanzenrechtsprechung bislang unterschiedlich beantwortet. Als gesichert kann jedenfalls gelten, dass die Vorschrift des § 551 Abs. 3 BGB, der den Zweck verfolgt, den Rückzahlungsanspruch des Mieters von Wohnraum im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Vermieters vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters zu schützen, auf Gewerbemietverhältnisse weder direkt noch analog anwendbar ist.

Nach Rechtsauffassung des Landgerichts Aurich ist jedoch in Gewerbemietverhältnissen nach den Grundsätzen ergänzender Vertragsauslegung und unter Berücksichtigung des Kautionszwecks für den Vermieter zum Schutz der Kaution gegen eine Vermieterinsolvenz eine treuhänderische Anlage der Barkaution verpflichtend. Dies wird damit begründet, dass sich die Interessenlage der Beteiligten eines Gewerbemietverhältnisses nicht grundlegend von derjenigen eines Wohnungsmietverhältnisses unterscheidet. Der Mieter hat in beiden Fällen ein gleichermaßen schützenswertes Interesse daran, die getrennte Anlage zu verlangen und dies durch den Vermieter nachgewiesen zu bekommen.

Urteil des LG Aurich vom 21.12.2012
2 O 493/12
MietRB 2013, 113
MDR 2013, 511

Beiladung des Nachbarn bei Verfahren über bauaufsichtliche Ordnungsverfügung

Nach einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen ist es grundsätzlich angezeigt, einen Dritten auf dessen Antrag hin in einem Verfahren beizuladen, in dem sein Nachbar gegen eine bauaufsichtliche Ordnungsverfügung (Beseitigungsverfügung) klagt, die auf Initiative des Dritten zurückgeht und bei der es zumindest auch um die Beseitigung von Rechtsverstößen zu dessen Lasten geht.

Beschluss des OVG Nordrhein-Westfalen vom 04.02.2013
10 E 1265/12
NVwZ-RR 2013, 295
BauR 2013, 755

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