Die neuesten Urteile im Juni 2013: Miet- und Baurecht

Veröffentlicht am 27. Juni 2013 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Die neuesten Urteile im Juni 2013: Miet- und BaurechtAn dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Miet- und Baurecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile: Aufklärungspflicht über die Ertragsfähigkeit einer Gewerbeimmobilie +++ Konkludenter Mietvertrag bei erfolgter Übergabe des Mietobjekts an Mieter +++ Maklerprovision trotz erheblicher Reduzierung des Kaufpreises +++ Kein "Einbau" eines Wohngebäudes in ehemalige Scheune +++ Verjährungsbeginn des Anspruchs auf Rückforderung bei überhöhtem Honorar des Architekten +++ Verjährung des Gesamtschuldnerausgleichs

Aufklärungspflicht über die Ertragsfähigkeit einer Gewerbeimmobilie

Vermitteln die von dem Verkäufer einer Gewerbeimmobilie (hier Einkaufszentrum) angegebenen Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er den Käufer über diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeutung sind. Ansonsten macht er sich gegenüber dem Käufer schadensersatzpflichtig.

Der Verkäufer darf sich daher nicht darauf beschränken, die zu den vertraglich garantierten Mieteinnahmen gehörenden Mietverträge vorzulegen. Er ist vielmehr auch zur Vorlage der Korrespondenz mit den Mietern verpflichtet, wenn diese für die Höhe des Mietertrags von Bedeutung ist. Dies bejahte der Bundesgerichtshof hinsichtlich der Schreiben eines (Haupt-)Mieters, der sich das Recht vorbehalten hatte, noch nach dem Vertragsschluss innerhalb einer bestimmten Frist eine Nachverhandlung zur Anpassung des Mietvertrags zu verlangen.

Urteil des BGH vom 01.02.2013
V ZR 72/11
GuT 2013, 15

Konkludenter Mietvertrag bei erfolgter Übergabe des Mietobjekts an Mieter

Der Eigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses und ein Mietinteressent waren sich eigentlich über die wesentlichen Vertragspunkte wie die Höhe des Mietzinses einig. Gleichwohl scheiterten die Verhandlungen über den Abschluss eines beabsichtigten langfristigen Mietvertrags. Bereits vorher wurde das Objekt jedoch zur Nutzung übergeben. Der "Mieter" zahlte in der Folgezeit auch die vorgesehene Miete und Nebenkosten sowie die Kaution.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe ging in diesem Fall vom konkludenten Zustandekommen eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit aus, da sich die Parteien über wesentliche Regelungspunkte des Mietvertrags einig waren und durch die Übergabe des Mietobjekts den beiderseitigen Willen zum Vollzug des Mietverhältnisses zum Ausdruck gebracht hatten. Der konkludente Mietvertrag war daher als vorläufiger Vertrag anzusehen, der durch den langfristigen hätte abgelöst werden sollen.

Beschluss des OLG Karlsruhe vom 26.07.2012
9 U 18/12
jurisPR-MietR 8/2013, Anm. 1
MietRB 2013, 74

Maklerprovision trotz erheblicher Reduzierung des Kaufpreises

Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden, dass ein Makler die vereinbarte Provision auch dann verdient hat, wenn sein Kunde das vermittelte Objekt zu einem deutlich niedrigeren Kaufpreis (hier um 43 Prozent weniger) erworben hat, als es ihm vom Makler angeboten wurde.

Auch wenn man davon ausgeht, dass bei einer derart großen Preisabweichung eine Identität des beabsichtigten Vertrags mit dem tatsächlich zustande gekommenen Kaufvertrag nicht mehr besteht, hat der Makler dennoch einen Anspruch auf die vereinbarte Provision, weil der Kunde mit dem abgeschlossenen Kaufvertrag den von ihm angestrebten wirtschaftlichen Erfolg erzielt hat. Der Kunde kann die Zahlung der Courtage daher nicht unter Hinweis auf die für ihn vorteilhafte Preisabweichung verweigern. Es liegt in der Natur des Nachweismaklervertrags, dass die Vertragsparteien und nicht der Makler die Preisverhandlungen führen.

Das Gericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, da die entscheidende Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich entschieden wurde.

Urteil des OLG Hamm vom 21.03.2013
18 U 133/12
Pressemitteilung des OLG Hamm

Kein "Einbau" eines Wohngebäudes in ehemalige Scheune

Eine Baugenehmigung für ein Wohnhaus im Außenbereich einer Gemeinde und insbesondere in einem Landschaftsschutzgebiet zu erhalten, ist nahezu aussichtslos. Dies wollte ein Bauherr umgehen, indem er in eine in der freien Landschaft stehende ehemalige Tabakscheune aus Holz mit erheblichen Ausmaßen (ca. 40 m Länge, 8 m Breite und knapp 14 m Höhe) ein Wohngebäude so integrieren wollte, dass die Außenwände der Scheune die Fassade bilden und somit das massive Haus im Inneren von außen nicht sichtbar ist.

Bauamt und Verwaltungsgericht versagten gleichwohl die Erteilung einer Baugenehmigung. Da der massive Einbau über eigenständige Fundamente verfügen und beträchtliche Maße aufweisen sollte, die zumindest dem eines Ein- oder Zweifamilienhauses entsprächen, entstünde praktisch ein neues Gesamtgefüge, bei dem der bisherige Tabakschuppen aufgrund seines Volumens und der überwiegenden Baumasse nicht mehr die Hauptsache darstellen würde. Nach der konkreten Ausgestaltung des Vorhabens sollte das Bauvorhaben nicht der zweckmäßigen Verwendung des Tabakschuppens und der Erhaltung seines Gestaltungswerts, sondern alleine Wohnzwecken dienen.

Urteil des VG Neustadt (Weinstraße) vom 26.02.2013
4 K 864/12.NW
JURIS online

Verjährungsbeginn des Rückforderungsanspruchs bei überhöhtem Architektenhonorar

Einem im Honorarrecht für Architekten unerfahrenen Auftraggeber, der nach Stundenaufwand abgerechnetes und gezahltes Architektenhonorar teilweise zurückverlangt, kann keine grob fahrlässige Unkenntnis der den Rückforderungsanspruch begründenden Tatsachen angelastet werden, wenn er bei Bezahlung der Architektenrechnungen mangels konkreter Hinweise keine Ermittlungen zur zulässigen Höhe des Honorars anstellt. Die Verjährung der Rückzahlungsansprüche beginnt daher nicht bereits mit der Zahlung der letzten Rechnung, sondern erst mit Kenntnis der Umstände, aus der sich die überhöhte Honorarforderung ergibt.

Urteil des BGH vom 11.10.2012
VII ZR 10/11
BauR 2013, 117
NZBau 2012, 783

Verjährung des Gesamtschuldnerausgleichs

Haften mehrere an einem Bau Beteiligte (z.B. Architekt und Werkunternehmer) als Gesamtschuldner einem Dritten (z.B. Bauherrn) und hat einer der Schuldner die Ansprüche ganz oder überwiegend ausgeglichen, steht ihm ein sogenannter Gesamtschuldnerausgleich gegenüber dem anderen Mithaftenden zu.

Der Lauf der Verjährungsfrist des Ausgleichsanspruchs gemäß § 426 Abs. 1 BGB beginnt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt mit der Entstehung der Gesamtschuld. Nach der Verjährungsregelung des § 199 BGB ist für den Beginn der dreijährigen Verjährungsfrist die Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners oder die grob fahrlässige Unkenntnis dieser Umstände maßgeblich.

Beschluss des OLG Frankfurt vom 25.05.2012
13 U 146/10
IBR 2013, 159

Nur ausnahmsweise Mängelbeseitigungsansprüche vor Abnahme

Grundsätzlich greifen die Mängelrechte des Bestellers erst bei Abnahme des Werkes oder dem Eingreifen einer entsprechenden Abnahmefiktion ein. Vor dieser "Markierung" kann der Besteller sein Gewährleistungsrecht aus §§ 634 ff. BGB daher nur in Ausnahmefällen geltend machen.

Für eine derartige Ausnahme nennt das Oberlandesgericht Köln folgende Beispielsfälle: Wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung endgültig verweigert, der Auftraggeber die Abnahme wegen Mängeln ablehnt oder der Auftraggeber das Vertragsverhältnis gekündigt hat. Grundsätzlich aber steht es dem Besteller nicht zu, vor Abnahme in den Ablauf der Arbeiten des Unternehmers einzugreifen.

Beschluss des OLG Köln vom 12.11.2012
11 U 146/12
NJW 2013, 1104
NZBau 2013, 306

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