Die neuesten Urteile im Mai 2013: Miet- und Baurecht

Veröffentlicht am 30. Mai 2013 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Neue Urteile aus dem WettbewerbsrechtAn dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Miet- und Baurecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile: Architekt muss sich an Kostenvorstellungen des Bauherrn halten +++ Ablehnung eines voreingenommenen Privatgutachters +++ Konkurrenzschutz: Zwei Fachärzte im selben Mietobjekt +++ Keine Auskunftspflicht des Hauptmieters bezüglich des Untermietzinses +++ Bauvertrag: Außerordentliche Kündigung nach Aussperren vom Bauobjekt +++ Gefälligkeit oder Vertrag bei langjähriger Geschäftsbeziehung +++ Wasserschaden bei Bauwasserentnahme von Außenanschluss des Grundstücksnachbarn

Architekt muss sich an Kostenvorstellungen des Bauherrn halten

Kostenvorstellungen des Bauherrn sind auch dann beachtlich, wenn sie nicht eine genaue Bausummenobergrenze, sondern nur Angaben zur ungefähren Bausumme enthalten, mit denen ein Kostenrahmen abgesteckt wird. Ein Architekt ist grundsätzlich verpflichtet, diese Vorgaben bei seiner Planung und Überwachung der Bauausführung zu beachten, wenn der Bauherr seine Kostenvorstellungen klar zum Ausdruck gebracht hat und der Architekt dem nicht widersprochen hat.

Verstößt der Architekt gegen diese Verpflichtung, macht er sich gegenüber seinem Auftraggeber schadensersatzpflichtig. In dem entschiedenen Fall lagen die Baukosten von über 1,5 Mio. DM (der Fall ereignete sich vor der Euro-Einführung) weit über dem vorgegebenen Kostenrahmen von 800.000 DM.

Urteil des BGH vom 21.03.2013
VII ZR 230/11
BGH online

Ablehnung eines voreingenommenen Privatgutachters

Ein in einem Zivilprozess tätiger Sachverständiger kann wie ein Richter z.B. wegen Befangenheit abgelehnt werden, wenn er sich gegenüber einer Prozesspartei nicht neutral verhält oder nach verständiger Würdigung der Umstände konkreter Anlass für ein Misstrauen der Partei gegenüber dem Sachverständigen gerechtfertigt ist.

Dies bejahte das Oberlandesgericht Oldenburg, wenn ein Sachverständiger bereits vorprozessual für eine Partei als Privatgutachter tätig war. Erfahrungsgemäß kann in einem derartigen Fall nicht ausgeschlossen werden, dass der Privatgutachter dazu neigt, die Erwartungen seines Auftraggebers zu bestätigen.

Beschluss des OLG Oldenburg vom 12.07.2012
2 W 38/12
jurisPR-PrivBauR 2/2013, Anm. 3

Konkurrenzschutz: Zwei Fachärzte im selben Mietobjekt

Dem Mieter von Praxisräumen, einem Facharzt für Orthopädie, wurde vom Vermieter vertraglich zugesichert, dass keine Vermietung an einen anderen Facharzt gleicher Fachrichtung erfolgen darf. Ein Jahr später wurden im selben Haus Praxisräume an einen Facharzt für Chirurgie (Schwerpunkt Unfallchirurgie) vermietet. Der Orthopäde sah darin einen Verstoß gegen den vereinbarten Konkurrenzschutz und minderte die Miete in der Folgezeit um 50 Prozent.

Der Bundesgerichtshof gab ihm dem Grunde nach Recht, da sich die Behandlungsfelder der beiden Ärzte zumindest bei Verletzungen der Stütz- und Bewegungsorgane (insbesondere Beine und Wirbelsäule) überschnitten. Die Karlsruher Richter ließen auch keinen Zweifel daran, dass die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter einen Mangel der Mietsache darstellt, der zur Minderung der Miete führen kann. Wie hoch der Minderungsbetrag anzusehen ist, hat nun die Vorinstanz unter Berücksichtigung der Auswirkungen der Konkurrenzsituation auf den Umsatz des Orthopäden zu entscheiden.

Urteil des BGH vom 10.10.2012
XII ZR 117/10
NZM 2013, 52
ZMR 2013, 101

Keine Auskunftspflicht des Hauptmieters bezüglich des Untermietzinses

Hat ein gewerblicher Mieter von Geschäftsräumen diese erlaubterweise untervermietet, steht dem Erwerber der Immobilie kein Auskunftsanspruch gegenüber dem Hauptmieter hinsichtlich der Höhe der erzielten Miete zu. Eine erlaubte Untervermietung ist eine zulässige Form der gewerblichen Betätigung des Mieters und ermöglicht diesem eine autonome und selbstbestimmte Nutzung. Der Hauptmieter darf sich daher darauf beschränken, dem Eigentümer den Untermietvertrag mit geschwärztem Untermietzins vorzulegen.

Eine Informationspflicht hinsichtlich der Konditionen bereits begründeter Untermietverhältnisse lässt sich daher allenfalls dann aus dem Grundsatz von Treu und Glauben herleiten, wenn besondere Umstände des Einzelfalles ein nachträglich entstandenes Informationsbedürfnis des Vermieters begründen. Ein solches war hier nicht einmal ansatzweise erkennbar.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 20.09.2012
I-10 U 33/12
ZMR 2013, 28
NZM 2013, 34

Bauvertrag: Außerordentliche Kündigung nach Aussperren vom Bauobjekt

Ein Bauträgervertrag kann außerordentlich gekündigt werden, wenn der eine Vertragspartner dem anderen einen wichtigen Grund zur Kündigung gibt. Ein wichtiger Grund kann in einer massiven Störung des Vertrauensverhältnisses durch das Verhalten des Vertragspartners liegen. Das ist dann der Fall, wenn der Bauherr dem Bauträger oder einem Handwerker durch Auswechseln des Objektschlosses dauerhaft den Zutritt zum Bauobjekt verwehrt. Ob ein Aussperren im Einzelfall gerechtfertigt und verhältnismäßig ist, ist durch Abwägung aller gegenseitigen Interessen zu beurteilen.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 31.01.2012
I-23 U 20/11
BauR 2012, 1440

Gefälligkeit oder Vertrag bei langjähriger Geschäftsbeziehung

Insbesondere bei langjährigen Geschäftsbeziehungen werden nicht selten Leistungen in geringerem Umfang unentgeltlich erbracht. Im Einzelfall kann es dann schwierig zu beurteilen sein, ob dem noch eine unentgeltliche Gefälligkeit oder schon eine vertragliche Vergütungspflicht zugrunde liegt.

In einem solchen Streitfall zwischen einem Bauherrn und einem Architekten entschied das Landgericht Hannover, dass es zum Abschluss eines Architektenvertrags nicht ausreicht, wenn der Architekt eine Bauvoranfrage stellt, Verhandlungen mit Behörden führt und Planungsunterlagen erstellt, sofern zwischen den Parteien jahrelang Leistungen gefälligkeitshalber ausgetauscht und andere Architektenleistungen stets ausdrücklich (förmlich) beauftragt worden sind.

Teilurteil des LG Hannover vom 07.11.2012
14 O 11/12
jurisPR-PrivBauR 2/2013, Anm. 6

Wasserschaden bei Bauwasserentnahme von Außenanschluss des Grundstücksnachbarn

Ein Hauseigentümer gestattete einem Bauherrn für ein Bauvorhaben auf einem Nachbargrundstück die Entnahme von Wasser von seinem Außenwasseranschluss gegen Übernahme der für den Wasserverbrauch entstandenen Kosten. Wahrscheinlich durch einen Fehler an der mit einem Wasserzähler ausgestatteten Entnahmestelle kam es zu einem Rohrbruch, in dessen Folge der Keller des Hauseigentümers während dessen Urlaubsabwesenheit voll lief. Seine Gebäudeversicherung verlangte von dem Bauherrn im Wege des Regresses Ersatz des entstandenen Schadens.

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht entschied, dass der Nachbar als der alleinige Nutznießer der Gefälligkeit alle Schäden auszugleichen hat, die aus der damit geschaffenen erhöhten Gefahr resultieren. Auf die genaue Schadensursache kam es daher letztendlich nicht an.

Urteil des OLG Schleswig vom 06.12.2012
16 U 64/12
RdW 2013, 117

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