Die neuesten Urteile im April 2013: Bau- und Mietrecht

Veröffentlicht am 28. März 2013 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Die neuesten Urteile im April 2013: Bau- und MietrechtAn dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Bau- und Immobilienrecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile: Unfall in Aufzug ohne Warnanlage +++ Kein Nachbarwiderspruch gegen Baugenehmigung bei eigener Grenzverletzung +++ Nachunternehmer muss auf ungewöhnliche Massenerhöhung hinweisen +++ Prämie für Architekten bei Unterschreitung der Baukosten +++ Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen nicht insolvenzfest angelegter Kaution +++ Wertminderung bei Gebäudemängeln

Unfall in Aufzug ohne Warnanlage

Ein Parkhausbenutzer war beim Verlassen eines 1989 errichteten Fahrstuhls des Parkhauses gestürzt, nachdem sich die Türen des anhaltenden Lifts bereits ca. 40 cm oberhalb des Bodenniveaus geöffnet hatten. Dem Betreiber konnte wegen dieses technischen Versagens kein Verschulden angelastet werden, da die Aufzuganlage gerade einmal zwei Tage vor dem Unfall von einer Spezialfirma gewartet worden war.

Auch das Fehlen eines Alarmsignals bei derartigen technischen Störungen war dem Verantwortlichen nicht anzulasten. Für den Betreiber einer älteren Fahrstuhlanlage besteht grundsätzlich keine Verpflichtung, diese mit modernen Warnsystemen gegen Fehlfunktionen nachzurüsten. Im Ergebnis wies das Gericht die Schadensersatzklage des verletzten Parkhausbenutzers ab.

Beschluss des OLG Frankfurt vom 24.01.2013
3 U 169/12
Justiz Hessen online

Kein Nachbarwiderspruch gegen Baugenehmigung bei eigener Grenzverletzung

Ein Grundstückseigentümer kann sich dann nicht auf den Verstoß gegen Abstandflächenvorschriften durch ein Bauvorhaben eines Nachbarn berufen, wenn er selbst in vergleichbarer Weise den erforderlichen Grenzabstand nicht einhält.

Dies begründet das Verwaltungsgericht Minden damit, dass "das allgemeine Rechtsverständnis es einem Grundstückseigentümer nicht zubilligt, rechtliche Abwehrmaßnahmen gegen eine durch einen Nachbarn hervorgerufene Beeinträchtigung zu ergreifen und zugleich diesem Nachbarn quasi spiegelbildlich dieselbe Beeinträchtigung zuzumuten. Denn der öffentlich-rechtliche Nachbarschutz beruht auf einem Verhältnis wechselseitiger Abhängigkeit, das maßgeblich durch die objektiven Grundstücksverhältnisse geprägt ist. Erst aus der Störung des nachbarlichen Gleichgewichts und nicht schon aus der Abweichung von öffentlich-rechtlichen Normen ergibt sich deshalb der Abwehranspruch des Nachbarn."

Beschluss des VG Minden vom 31.07.2012
9 L 465/12
BauR 2012, 1834

Nachunternehmer muss auf ungewöhnliche Massenerhöhung hinweisen

Stellt sich bei der Ausführung der Werkleistung heraus, dass die im Vertrag angenommenen Massen (hier Anzahl der Ausbesserungsstellen an einer Kläranlage) in exorbitanter Höhe überschritten werden, kann ein eingeschalteter Nachunternehmer nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass der Hauptunternehmer, der die Arbeiten seinerseits gegenüber seinem Auftraggeber abzurechnen hat, mit dieser für beide Seiten nicht vorhersehbaren Mehrung einverstanden ist. Der Nachunternehmer kann daher keine Erhöhung seines Werklohns verlangen, wenn er seiner Hinweispflicht gegenüber dem Hauptunternehmer nicht nachgekommen ist. In dem konkreten Fall waren im Bauvertrag 10 bis 15 Fehlstellen zugrunde gelegt worden. Der Subunternehmer hatte aber 429 Stück in Rechnung gestellt.

Urteil des OLG Celle vom 09.08.2012
16 U 197/11
BauR 2012, 1797

Prämie für Architekten bei Unterschreitung der Baukosten

Der Bauherr eines Einfamilienhauses vereinbarte mit dem beauftragten Architekten, dass eine Bausumme von 1,1 Mio. Euro nicht überschritten werden sollte. Um einen Anreiz für ein kostengünstiges Bauen zu schaffen, wurde dem Architekten bei Unterschreitung der Bausumme ein bestimmter Prozentsatz der Einsparung als Prämie zugesagt. Schließlich wurde die Bausumme erheblich unterschritten. Neben seinem Honorar erhielt der Architekt daher noch eine Prämie in Höhe von 90.000 Euro. Später verlangte der Bauherr einen Teil der an den Architekten geleisteten Zahlung in der Höhe zurück, in welcher Bausumme, Architektenhonorar und Sonderprämie die Gesamtsumme von 1,1 Mio. Euro überschritten.

Der Bundesgerichtshof wies die Klage des Bauherrn in letzter Instanz ab. Dies wurde damit begründet, dass die Prämie für die Kostenersparnis nicht in die Gesamtbausumme eingerechnet werden darf. Die Sonderprämie stellte nämlich nicht einen Teil des Honorars dar, sondern war als Gegenleistung für die Preisgarantie vereinbart worden. Da somit Bausumme und reguläres Honorar die Höchstgrenze nicht überschritten, durfte der Architekt die Prämie in voller Höhe behalten.

Urteil des BGH vom 22.11.2012
VII ZR 200/10
MDR 2013, 148

Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen nicht insolvenzfest angelegter Kaution

Der Vermieter ist verpflichtet, die vom Mieter geleistete Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen. So behält der Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters in voller Höhe Zugriff auf die geleistete Mietsicherheit. Wie ein vom Bundesgerichtshof entschiedener Fall zeigt, sollte sich der Mieter die ordnungsgemäße Anlage seiner Kaution nachweisen lassen.

Der Mieter einer Lagerhalle zahlte an den gewerblichen Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution von knapp 1.500 Euro. Als der Vermieter Insolvenz anmelden musste und sich herausstellte, dass die Mietsicherheit nicht insolvenzsicher angelegt worden war, erklärte der Mieter gegenüber dem Konkursverwalter die Aufrechnung mit noch ausstehenden und ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Mietzahlungen. Dies ließen die Karlsruher Richter jedoch nicht zu. Bei dem Anspruch der nicht gesondert angelegten Mietkaution handelt es sich um eine einfache Insolvenzforderung. Dem Mieter steht bei einer Insolvenz des Vermieters gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten weder ein Aufrechnungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution noch ein auf § 273 Abs. 1 BGB gestütztes Zurückbehaltungsrecht zu.

Urteil des BGH vom 13.12.2012
IX ZR 9/12
ZIP 2013, 179
ZInsO 2013, 136

Wertminderung bei Gebäudemängeln

Der Begriff der Wertminderung (von Juristen auch als merkantiler Minderwert bezeichnet) wird in erster Linie im Zusammenhang mit der Beschädigung von Kraftfahrzeugen gesehen. Nunmehr hält der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung eine Wertminderung auch bei Mängeln an Gebäuden für erstattungsfähig.

In dem konkreten Fall waren nach der Erstellung eines Mehrfamilienhauses zahlreiche Risse am Innen- und Außenputz aufgetreten. Dies war auf ein Schwinden der Decke im Zusammenhang mit Temperaturschwankungen zurückzuführen. Der Mangel beruhte zweifellos auf einem Planungsfehler. Dementsprechend wurde der verantwortliche Statiker zur Erstattung der Mängelbeseitigungskosten und der Mietausfälle verurteilt. Das Berufungsgericht lehnte es allerdings ab, dem Bauherrn daneben noch einen Anspruch auf Erstellung des merkantilen Minderwerts zuzusprechen, da mit weiteren Schäden nicht zu rechnen war.

Dieser Argumentation folgten die Karlsruher Richter nicht. Auch wenn mit erneuten Schäden nicht zu rechnen ist, diese jedoch auch nicht völlig auszuschließen sind, kann es durchaus denkbar sein, dass Kaufinteressenten wegen der planungsbedingten mangelhaften Konstruktion nur einen reduzierten Kaufpreis zahlen würden. Haben die weiterhin vorhandenen Planungsmängel - wie hier - Einfluss auf den Veräußerungswert des Gebäudes, kommt es für die Geltendmachung einer Wertminderung nicht darauf an, ob und mit welcher Wahrscheinlichkeit Schäden wieder auftreten. Über die Höhe des Ersatzanspruchs hat nunmehr die Vorinstanz zu entscheiden.

Urteil des BGH vom 06.12.2012
VII ZR 84/10
jurisPR-BGHZivilR 2/2013, Anm. 1
IBR 2013, 70

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