Investment-Immobilie: Geldanlage ohne Emotionen

In der privaten Altersvorsorge kommt der fremdgenutzten Immobilie eine bedeutende Rolle zu. Sie sorgt im Alter für laufende Einnahmen und kann die Aufwendungen für die Vermögensverwaltung für Unternehmer erheblichen reduzieren. Das ist aktuell besonders interessant aufgrund der niedrigen Zinsen.

In der Altersvorsorge vieler Unternehmer klafft eine erhebliche Lücke.

Sie erhalten keine Zahlungen aus der gesetzlichen Rentenversicherung und sind dementsprechend voll und ganz auf private Leistungen für die Ruhestandsfinanzierung angewiesen. Dabei setzen sie häufig auf Instrumente wie die Rürup-Rente oder andere fondsgebundene Renten- oder auch Lebensversicherungen. So weit, so gut: Es ist ein erster Schritt zu finanzieller Unabhängigkeit im Alter.

Altersvorsorge: Bedarf im Alter ermitteln

Wer genau hinschaut, wird erkennen, dass die späteren Auszahlungen aus Sparanlagen in der Regel nicht ausreichen werden, um die finanziellen Ansprüche im Alter zu decken.

Weshalb? Ganz einfach: Wer für sich im Alter beispielsweise einen monatlichen Kapitalbedarf von 4.000 Euro errechnet, kann dies kaum durch das Ansparen liquider Mittel erreichen. Pro Jahr müssen dafür 48.000 Euro zur Verfügung stehen. Wer mit einer Bezugsdauer von 20 Jahren kalkuliert, braucht entsprechend knapp eine Million Euro Vermögen nach Kosten, Inflation und Steuern. Dazu muss er über 30 Jahre hinweg monatlich 1500 Euro aus versteuertem Geld in die Vermögensverwaltung packen und ist dann kontinuierlich auf vier Prozent Nettorendite angewiesen – und das ist ziemlich viel. Und dann braucht er das Geld komplett auf und kann nichts an die kommende Generation übertragen.

Immobilien als Investment

Daher kommt der Säule „Immobilie“ eine wesentliche Bedeutung zu. Wer frühzeitig zum Beispiel in ein Mehrfamilienhaus investiert, kann dieses über 20, 25 oder 30 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und bekommt nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen. Das ist aktuell besonders interessant aufgrund der niedrigen Zinsen.

1,76 Prozent: Diesen durchschnittlichen Wert spuckte Mitte Oktober eine einfache Online-Recherche zum Thema „Immobilienfinanzierung“ für eine Finanzierung mit fünfjähriger Sollzinsbindung und einer Netto-Darlehenssumme von 350.000 Euro aus. Viel günstiger kann man wohl kaum finanzieren – und durch eine intelligente Finanzierung lassen sich auch für den gesamten Finanzierungszeitraum günstige Zinsen sichern.

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Größtmögliche Rendite sichern

Das Entscheidende dabei ist eine Geldanlage ohne Emotionen. Eine Immobilie für die Altersvorsorge ist kein Prestigeobjekt und soll auch keinen Schönheitspreis gewinnen, sondern den Zweck erfüllen. Und der heißt: größtmögliche Rendite und damit maximale monatliche Ausschüttungen.

Dies ist bei B-Immobilien in B-Lagen eher möglich als bei Top-Objekten an Spitzenstandorten.

Warum? Die Kaufpreise für Spitzenimmobilien sind derart hoch, dass die Rendite sich bisweilen nur noch zwischen ein und zwei Prozent bewegt. Bei einem gut gepflegten Mittelklasse-Mehrfamilienhaus in Essen, Hannover oder Ingolstadt liegt die Rendite hingegen bei jenseits der vier Prozent. Der Verzicht auf Renommee führt zu besseren Ergebnissen.

Beispielrechnung: Wie viel Einnahmen sind zu erwarten?

Will heißen: Ein schuldenfreies Vierfamilienhaus mit 300 Quadratmetern vermieteter Fläche erbringt bei einem Nettomietpreis von sechs Euro pro Quadratmeter in dieser Beispielberechnung jährlich einen Ertrag von 21.600 Euro (vor Steuern). Wer jährlich 48.000 Euro im Alter benötigt, hat dementsprechend schon einmal nach seinen steuerlichen Verpflichtungen durchschnittlich die Hälfte davon durch die Einnahmen aus einer Immobilie abgedeckt. Also muss er viel weniger Geld in die Vermögensverwaltung stecken.

Investments steigern

Wer strategisch gut aufgestellt ist, erweitert sein Portfolio an Renditeimmobilien über die Jahre. Anleger können oftmals den gesamten Kaufpreis fremdfinanzieren und als Eigenkapital nur die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Makler und Notar) einsetzen. Bei einer professionellen Kalkulation und Strukturierung der Finanzierung wird dann auch eine durchschnittliche Vermietungsquote von 80 Prozent ausreichen, um Kredit und Tilgung allein aus den Mieteinnahmen zu decken.

Der Faktor Zeit spielt eine wichtige Rolle.

Die Immobilien sollten mit dem Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei sein.

Wer durchschnittlich 25 Jahre für die Refinanzierung einplant, kann bis Anfang 40 guten Gewissens kaufen – und sich bei zwei Mehrfamilienhäusern de facto auf einen finanziell sorgenfreien Ruhestand freuen. Und die Kinder und Enkel profitieren auch davon: Denn die Immobilien haben einen Wert und werden nicht verbraucht wie liquides Vermögen.

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