Bau-, Miet- und Immobilienrecht: Urteile im November 2016

Veröffentlicht am 15. November 2016 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Die neuen Urteile im Oktober. Alles zum Thema Bau-, Miet- und Immobilienrecht

An dieser Stelle möchten wir dir die neuesten Urteile zu den Themen Bau-, Miet- und Immobilienrecht vorstellen.  Erfahre mehr über diese Urteile:

  1. Voraussetzungen für Kostenvorschuss vor Abnahme des Werks
  2. Verantwortlichkeit des Bauherrn bei Beauftragung mehrerer Architekten
  3. Unzumutbare Auftragsdurchführung wegen Kalkulationsirrtum des Bieters
  4. Unzulässige Schönheitsreparaturabwälzung bei unrenovierten Gewerberäumen
  5. Schriftformerfordernis bei zusätzlicher Anmietung eines Kellerraums
  6. BGH bejaht Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenem Immobilien-Maklervertrag
  7. Ehemaliges Hotel als Flüchtlingsunterkunft

1. Voraussetzungen für Kostenvorschuss vor Abnahme des Werks

Der Besteller kann wegen eines Mangels des Werks nach erfolglosem Ablauf einer von ihm zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn nicht der Unternehmer die Nacherfüllung zu Recht verweigert. Er kann hierzu von dem Unternehmer für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen Vorschuss verlangen. Dies ist in § 637 Abs. 1 und 3 BGB geregelt. 

Der Besteller kann laut Oberlandesgericht Celle den Kostenvorschuss auch schon vor Abnahme der Werkleistung verlangen, wenn sich der Werkunternehmer auf den Standpunkt stellt, er habe ein mangelfreies Werk abgeliefert, während der Besteller die Abnahme wegen vorhandener Mängel objektiv zu Recht verweigert.

Urteil des OLG Celle vom 11.05.2016
7 U 164/15
BauR 2016, 1504

2. Verantwortlichkeit des Bauherrn bei Beauftragung mehrerer Architekten

Beauftragt der Bauherr einen Architekten mit der Objektplanung für ein Gebäude und einen weiteren Architekten mit der Planung der Außenanlagen, darf der mit der Planung der Außenanlagen Beauftragte erwarten, dass die ihm vom Besteller zur Verfügung gestellten Pläne und Unterlagen des mit der Objektplanung beauftragten Architekten zutreffende Angaben über die Umstände enthalten, die er für seine eigene Planung benötigt.

Hat der mit der Objektplanung beauftragte Architekt die dem anderen Architekten überlassenen Pläne fehlerhaft erstellt, muss sich der Bauherr dessen Verschulden im Verhältnis zu dem mit der Planung der Außenanlagen beauftragten Architekten zurechnen lassen. Der Bauherr hat diesem daher den durch die fehlerhafte Information entstandenen Schaden zu ersetzen.

Urteil des BGH vom 14.07.2016
VII ZR 193/14
IBR 2016, 527

3. Unzumutbare Auftragsdurchführung wegen Kalkulationsirrtum des Bieters

Grundsätzlich steht dem Anbieter einer Werkleistung kein Recht zu, sein abgegebenes Angebot wegen eines Kalkulationsirrtums bei der Kostenberechnung anzufechten und damit zurückzuziehen. Ihn trifft das alleinige Risiko dafür, dass seine Kalkulation richtig ist. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs verstößt der Auftraggeber jedoch gegen die ihm durch § 241 Abs. 2 BGB im Rahmen eines Vergabeverfahrens auferlegten Rücksichtnahmepflichten, wenn er den Bieter an der Ausführung des Auftrags zu einem Preis festhalten will, der ersichtlich auf einem erheblichen Kalkulationsirrtum beruht.

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat bei einer beträchtlichen Preisabweichung des Angebots des Bieters von den Endpreisen der übrigen Anbieter um 7,3 Prozent und einer deutlichen Unterschreitung des angesetzten Budgets die Erheblichkeit des Kalkulationsirrtum (hier eines Zimmereibetriebes) bejaht.

Urteil des OLG Brandenburg vom 17.03.2016
12 U 76/15
NZBau 2016, 432

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4. Unzulässige Schönheitsreparaturabwälzung bei unrenovierten Gewerberäumen

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt. Das Oberlandesgericht Celle wendet diese Rechtsprechung auch auf Geschäftsräume an.

Beschluss des OLG Celle vom 13.07.2016
2 U 45/16
NZM 2016, 644

5. Schriftformerfordernis bei zusätzlicher Anmietung eines Kellerraums

Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform.

Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Dem Schriftformerfordernis ist dann nicht mehr Genüge getan, wenn eine später vorgenommene Vertragsänderung nicht schriftlich dokumentiert wird.

Einen solchen Fall nahm das Oberlandesgericht Frankfurt bei einem auf 10 Jahre abgeschlossenen Gewerbemietvertrag an, der später durch eine mündliche Abrede über die zusätzliche Anmietung eines Kellerraums ergänzt wurde. Da die Mietparteien die Zusatzvereinbarung nach Feststellung des Gerichts als durchaus wesentlich angesehen haben, hätte sie ebenfalls der Schriftform bedurft. Somit war die Befristung insgesamt als formunwirksam anzusehen. Dies hatte zur Folge, dass der Mieter den Vertrag vor Ablauf der 10 Jahre kündigen konnte.

Urteil des OLG Frankfurt vom 27.04.2016
2 U 9/16
MietRB 2016, 282

6. BGH bejaht Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenem Immobilien-Maklervertrag

Ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag ist ein Fernabsatzgeschäft i.S.v. § 312b BGB. Ein solcher Vertrag kann daher vom Maklerkunden innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen werden.

Urteil des BGH vom 07.07.2016
I ZR 30/15 u.a.
Pressemitteilung des BGH

7. Ehemaliges Hotel als Flüchtlingsunterkunft

Nach der im Oktober 2015 angesichts der notwendig gewordenen Unterbringung zahlreicher Flüchtlinge vorgenommenen Ergänzung des Bundesbaugesetzes (BBauG) kann ein bestehender Bebauungsplan geändert werden, soweit dadurch dringend benötigte Unterkunftsmöglichkeiten im Gebiet der Gemeinde, in der Aufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte oder sonstige Unterkünfte für Flüchtlinge (§ 246 Abs. 14 BauGB) geplant sind, geschaffen werden sollen.

Hierzu hat das Verwaltungsgericht Karlsruhe in einem Eilverfahren entschieden, dass die Nutzungsänderung eines ehemaligen Hotels in eine Asylbewerberunterkunft von der Regelung des § 246 Abs. 14 BauGB gedeckt ist. Die Entscheidung des Gerichts im Hauptsacheverfahren steht allerdings noch aus.

Beschluss des VG Karlsruhe vom 26.08.2016
11 K 772/16
JURIS online

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