Miet- und Immobilienrecht: Urteile im Oktober 2016

Veröffentlicht am 31. Oktober 2016 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Miet- und Immobilienrecht: Urteile im Oktober 2016An dieser Stelle möchten wir dir die neuesten Urteile zum Thema Miet- und Immobilienrecht vorstellen. Erfahre mehr über folgende Urteile:

  1. Starre Fristen für Schönheitsreparaturen auch bei Gewerbemietverträgen unwirksam
  2. Bestellerprinzip bei Maklerprovisionen verfassungsgemäß
  3. BGH "kassiert" unangemessenes Aufrechnungsverbot in Gewerbemietvertrag
  4. Fristlose Kündigung bei Einsturzgefahr einer Gewerbehalle

1. Starre Fristen für Schönheitsreparaturen auch bei Gewerbemietverträgen unwirksam

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Wohnungsmieter verpflichtet, die Mieträume innerhalb fester Fristen oder bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist unwirksam.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hält auch bei der Vermietung von Gewerberäumen eine formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 307 BGB insgesamt für unwirksam, wenn dem Mieter das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von zehn Jahren übertragen wird.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.02.2016
I-24 U 63/15
ZMR 2016, 440

2. Bestellerprinzip bei Maklerprovisionen verfassungsgemäß

Das Bundesverfassungsgericht hält das durch die Mietrechtsreform 2015 eingeführte Bestellerprinzip für Wohnungsvermittlungen, das Maklern den Erhalt einer Provision von Mietinteressierten weitgehend verstellt, für verfassungsrechtlich zulässig.

Ziel des Gesetzes ist es, eine Überforderung - insbesondere wirtschaftlich schwächerer - Wohnungssuchender zu vermeiden. Diesem Ziel und dem Schutz vor Nachteilen aufgrund der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt räumten die Verfassungsrichter ein höheres Gewicht ein als den wirtschaftlichen Interessen der Maklerbranche an der bisherigen Provisionspraxis.

Urteil des BVerfG vom 29.06.2016
1 BvR 1015/15
WM 2016, 1497

3. BGH "kassiert" unangemessenes Aufrechnungsverbot in Gewerbemietvertrag

Ein formularmäßiger Gewerbemietvertrag enthielt eine umfangreiche Klausel zum Aufrechnungsverbot des Mieters, in der es u.a. hieß:

"Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern.

Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind".

Eine derart weitgehende Verkürzung der Gegenrechte des Mieters benachteiligt diesen nach Auffassung des Bundesgerichtshofs entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher unwirksam. Der Verstoß hat zur Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist. Eine Beschränkung des Aufrechnungsverbots auf ein inhaltlich noch zulässiges Maß kommt somit nicht in Betracht.

Urteil des BGH vom 06.04.2016
XII ZR 29/15
NZM 2016, 585

4. Fristlose Kündigung bei Einsturzgefahr einer Gewerbehalle

Miet- und Immobilienrecht: Urteile im Oktober 2016Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Gemäß § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB ist diese Vorschrift auf ein Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume entsprechend anzuwenden, wenn diese (auch) zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Das Kündigungsrecht setzt nicht voraus, dass bereits eine Gesundheitsgefährdung eingetreten ist.

Weshalb die Standfestigkeit der Halle nicht mehr gewährleistet war:

Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach mit dieser Begründung dem Mieter einer Gewerbehalle das Recht zur fristlosen Kündigung zu, da die Standfestigkeit der Halle nicht mehr gewährleistet war. Ein Gutachter bestätigte im Prozess, dass insbesondere bei ungünstigen Wind- und/oder Schneelasten die Gefahr des Einsturzes des Hallendachs bestand. Die damit verbundene Gefährdung der in der Halle arbeitenden Personen berechtigte den Mieter zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.02.2016
I-10 U 202/15
Mietrecht kompakt 2016, 102