Miet- und Baurecht: Urteile im April 2016

Veröffentlicht am 15. April 2016 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Miet- und Baurecht: Urteile April 2016An dieser Stelle möchten wir dir die neuesten Urteile zum Thema Miet- und Baurecht vorstellen. Erfahre mehr über folgende Urteile:

  1. Schriftform nötig bei geringfügiger Mieterhöhung
  2. Berufung auf Schriftformmangel wegen formloser Untervermietungsgenehmigung
  3. Schadensersatz bei Doppelvermietung
  4. Architektenhaftung bei "Baubegleitender Qualitätskontrolle"
  5. Fristsetzung vor Ersatzvornahme
  6. Konkludente Abnahme einer Werkleistung

1. Schriftform nötig bei geringfügiger Mieterhöhung

Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewährleistet gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB).

Das Schriftformerfordernis ist ungültig, wenn eine später vorgenommene Vertragsänderung nicht schriftlich dokumentiert wird. Dies eröffnet besonders dem Mieter oftmals die willkommene Möglichkeit, sich vorzeitig aus einem langfristigen Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu lösen.

Für den Bundesgerichtshof unterliegt die Änderung der Miethöhe dem gesetzlichen Formzwang. Dies gilt auch bei einer nur geringfügigen Mieterhöhung.

Der Mieter ist auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert, sich auf den Schriftformmangel zu berufen. Dieses Recht steht jeder Vertragspartei uneingeschränkt zu.

Nur in absoluten Ausnahmefällen kann es rechtsmissbräuchlich sein, den Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen. Hierfür reicht jedoch allein die geringfügige Höhe einer Mieterhöhung nicht aus.

Urteil des BGH vom 25.11.2015
XII ZR 114/14
NZM 2016, 98
MDR 2016, 146

2. Berufung auf Schriftformmangel wegen formloser Untervermietungsgenehmigung

Wenn eine später vorgenommene Vertragsänderung nicht schriftlich dokumentiert wird, kann sich der Mieter also vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aus einem langfristigen Mietvertrag lösen.

Für das Oberlandesgericht Köln stellt die Genehmigung der Untervermietung von Gewerberäumen bei ursprünglich vereinbartem Ausschluss einer Untervermietung keine dem Schriftformerfordernis unterliegende Vertragsänderung dar, sondern eine einseitige Willenserklärung, die außerhalb des Anwendungsbereichs von § 550 BGB liegt.

Im Übrigen hielten die Richter die Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform für rechtsmissbräuchlich, wenn

  • der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach eine unwirksame Bestimmung durch eine wirksame zu ersetzen sein soll
  • beide Parteien ursprünglich erkennbar Wert auf die Einhaltung der Schriftform und die Sicherung einer langjährigen Laufzeit des Vertrages gelegt,
  • aber hinsichtlich der Untervermietungsregelung davon abgesehen haben.

Urteil des OLG Köln vom 18.09.2015
1 U 28/15
MietRB 2016, 70

3. Schadensersatz bei Doppelvermietung

Wird einem Mieter entgegen dem wirksam abgeschlossenen Mietvertrag der Gebrauch der vermieteten Gewerberäume nicht gewährt, besteht die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung auch dann, wenn die Räume an eine andere Person vermietet wurden und diese die Räumlichkeiten bereits bezogen hat (Fall der Doppelvermietung).

Zimmer frei Mietrecht

Wenn jedoch feststeht, dass die Leistung nicht mehr erbracht werden kann, weil der bereits eingezogene Mieter die Räumung verweigert, wird der Vermieter von seiner Primärleistungspflicht frei und an deren Stelle tritt die Verpflichtung, dem abgewiesenen Mieter Schadensersatz zu leisten.

Der Schadensersatz kann in diesen Fällen u.a. in der

  • Erstattung von Inseratkosten,
  • Maklergebühren,
  • Differenz zu einer höheren Miete bestehen.

Der Schadensersatzanspruch verjährt in der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist.

Urteil des KG Berlin vom 23.02.2015
8 U 52/14
Grundeigentum 2015, 653
MDR 2015, 581

4. Architektenhaftung bei "Baubegleitender Qualitätskontrolle"

Wird ein Architekt mit einer "Baubegleitenden Qualitätskontrolle" beauftragt, haftet er dem Auftraggeber bei einem durch eines Bauaufsichtsfehlers aufgetretenen Mangel des Bauwerks für den eingetretenen Schaden. Es handelt sich hierbei um einen Werkvertrag, bei dem der Architekt zusätzlich auch den Eintritt eines bestimmten Erfolgs (das mangelfreie Bauwerk) schuldet.

Insoweit gilt nichts anderes als bei einem mit der umfassenden Bauüberwachung beauftragten Architekten.

Dessen Haftung ist auch nicht auf die Höhe der vereinbarten Vergütung beschränkt.

Urteil des OLG Brandenburg vom 14.10.2015
4 U 6/12
IBR 2016, 24

5. Fristsetzung vor Ersatzvornahme

Einem Werkunternehmer steht im Falle eines (angeblichen) Werkmangels grundsätzlich ein Recht zur Selbstvornahme der Nacherfüllung zu.

Hieraus beschließt das Oberlandesgericht Düsseldorf eine entsprechende Pflicht des Auftraggebers, dem Werkunternehmer die Ausübung dieses Rechts auch rechtzeitig, hinreichend und hinsichtlich aller Mangelsymptome bzw. -ursachen innerhalb einer angemessenen Frist zu ermöglichen.

Erst nach ergebnislosem Fristablauf ist der Auftraggeber zur Ersatzvornahme durch einen anderen Werkunternehmer berechtigt.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 18.12.2015
I-22 U 84/15
IBR 2016, 84

6. Konkludente Abnahme einer Werkleistung

Die Abnahme einer Werkleistung kann auch konkludent, also durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Eine konkludente Abnahme ist nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil das Werk mangelhaft ist.

Mängel können einer konkludenten Abnahme jedoch entgegenstehen, wenn der Unternehmer

  • wegen ihres Vorliegens oder
  • vom Besteller behaupteten Vorliegens

nicht davon ausgehen kann, dieser werde das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt hinnehmen.

Davon kann in der Regel nur ausgegangen werden, wenn die Mängel den Vertragsparteien bekannt bzw. durch den Besteller kritisiert werden. Nicht bekannte Mängel stehen einer konkludenten Abnahme daher grundsätzlich nicht entgegen.

Für das Oberlandesgericht München kann die konkludente Abnahme bei nur scheinbar mangelfreier Fertigstellung der Leistungen des Unternehmers aus der Ingebrauchnahme seiner Leistungen und Bezahlung seiner Werklohnschlussrechnung folgen.

Urteil des OLG München vom 10.11.2015
9 U 4218/14 Bau
IBR 2016, 11
BauR 2016, 310

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