Miet-, Bau- und Immobilienrecht: Urteile im Juli 2016

Veröffentlicht am 29. Juli 2016 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Miet-, Bau- und Immobilienrecht: Urteile im Juli 2016An dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Miet-, Bau- und Immobilienrecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile:

  1. Abgrenzung von Wohnraum- und Geschäftsraummietverhältnis
  2. Verjährung von Mängelansprüchen bei Dach-Fotovoltaikanlage
  3. Befristetes Gewerbemietverhältnis mit "Sonderkündigungsrecht"
  4. Begrenzter Schadensersatzanspruch nach rügeloser Abnahme
  5. Geltendmachung von Mängelrechten vor Abnahme
  6. Werkmangel: Zeitpunkt der Abnahme entscheidend
  7. Großzügige Fahrtkostenerstattung für Sachverständigen

1. Abgrenzung von Wohnraum- und Geschäftsraummietverhältnis

Mietet eine GmbH eine Wohnung zur überwiegenden Wohnnutzung durch ihren Prokuristen an, liegt kein Wohnraum-, sondern ein Geschäftsraummietverhältnis vor. Die Unterscheidung ist deshalb wichtig, da bei Streitigkeiten aus einem Wohnraummietverhältnis unabhängig vom Streitwert stets das Amtsgericht zuständig ist und strengere Mieterschutzregelungen bestehen.

Urteil des LG Berlin vom 08.10.2015
25 O 119/15
ZMR 2016, 170

2. Verjährung von Mängelansprüchen bei Dach-Fotovoltaikanlage

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine auf dem Dach einer Tennishalle nachträglich errichtete Fotovoltaikanlage, die mit der Halle fest verbunden ist, der Funktion der Halle dient und deshalb die für Arbeiten "bei Bauwerken" geltende lange Verjährungsfrist für Nacherfüllungsansprüche von fünf Jahren, § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, Anwendung findet.

Urteil des BGH vom 02.06.2016
VII ZR 348/13
Pressemitteilung des BGH

3. Befristetes Gewerbemietverhältnis mit "Sonderkündigungsrecht"

Ein formularmäßiger Gewerbemietvertrag enthielt u.a. folgende Regelung:

"Das Mietverhältnis endet am 29.02.2022. Nach Ablauf der Mietzeit verlängert sich der Mietvertrag um jeweils ein Jahr, wenn er nicht mit einer Frist von 6 Monaten von einer der Vertragsparteien gekündigt wird."

Obwohl im Regelfall bei befristeten Mietverträgen das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen ist, sah das Landgericht Berlin in der Regelung keinen Widerspruch in sich und auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Dieser muss sich auch bei etwaigen hohen Investitionen darauf einstellen, dass das auf 10 Jahre eingegangene Mietverhältnis vom Vermieter vorzeitig beendet wird.

Urteil des LG Berlin vom 27.10.2015
25 O 148/15
Grundeigentum 2016, 327

4. Begrenzter Schadensersatzanspruch nach rügeloser Abnahme

Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk trotz Kenntnis des Mangels ab, ohne sich die Mängelgewährleistungsrechte vorzubehalten, steht ihm nach einer Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts nur noch der Anspruch auf Ersatz des Mangelfolgeschadens zu. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen der Mängelbeseitigungskosten ist wegen der vorbehaltlosen Abnahme ausgeschlossen.

Urteil des OLG Schleswig vom 18.12.2015
1 U 125/14
MDR 2016, 327
NZBau 2016, 298

5. Geltendmachung von Mängelrechten vor Abnahme

Die werkvertraglichen Gewährleistungsrechte entstehen grundsätzlich erst mit Abnahme der Werkleistung. Bis dahin befindet sich das Vertragsverhältnis regelmäßig (noch) im Erfüllungsstadium. Die Frage, ob dem Besteller vor der Abnahme Mängelrechte zustehen können, wird unterschiedlich beurteilt.

Das Brandenburgische Oberlandesgericht befürwortet jedenfalls in Ausnahmefällen einen Rückgriff des Auftraggebers auf die Mängelrechte auch schon vor der Abnahme, etwa dann, wenn der Unternehmer sein Werk als fertiggestellt angesehen und abgeliefert hat, der Auftraggeber indes die Abnahme wegen Mängeln verweigert und der Unternehmer die Mängelbeseitigung endgültig ablehnt.

Denn andernfalls wäre der Auftraggeber zur Abnahme einer für mangelhaft erachteten Leistung gezwungen, um von dem nicht nachbesserungsbereiten Unternehmer die Mittel für eine Selbstvornahme der Mängelbeseitigung fordern zu können.

Urteil des OLG Brandenburg vom 22.12.2015
4 U 26/12
IBR 2016, 210
BauR 2016, 887

6. Werkmangel: Zeitpunkt der Abnahme entscheidend

Ein Hauseigentümer beauftragte einen Handwerksbetrieb mit der Neuverfliesung mehrerer Bäder. Bei der Abnahme befanden sich die Fliesen in einem einwandfreien Zustand. Später traten erhebliche Probleme an zahlreichen Fugen auf. Die Fliesen fielen teilweise vollständig von den Wänden ab. Landgericht und Oberlandesgericht gaben dem Hauseigentümer Recht, der von dem Fliesenleger einen Vorschuss für Mangelbeseitigungskosten in Höhe von knapp 80.000 Euro verlangte.

Der Bundesgerichtshof kam zu einem anderen Ergebnis. Für ihn kommt es bei der Beurteilung, ob ein Werk mangelhaft ist, alleine auf den Zustand des Werks zum Zeitpunkt der Abnahme an. Kann der Auftraggeber in der Folge nicht beweisen, dass der aufgetretene Mangel von dem Handwerker verursacht wurde, stehen ihm keine Gewährleistungsansprüche zu.

Im vorliegenden Fall konnte sich der Auftraggeber auch nicht darauf berufen, der Handwerker habe ihn nicht darauf hingewiesen, dass die Fliesen nur mit nicht säurehaltigen Mitteln gereinigt werden dürfen. Die Karlsruher Richter verneinten eine entsprechende Hinweispflicht.

Erwartet der Besteller von dem fachkundigen Handwerker entsprechende Pflege- und Wartungshinweise, die vorzeitigen Verschleiß oder spätere Schäden verhindern sollen, so muss er den Vertragspartner durch einen entsprechenden Wartungs- oder Beratungsvertrag hierzu verpflichten.

Urteil des BGH vom 25.02.2016
VII ZR 210/13
IBR 2016, 274

7. Großzügige Fahrtkostenerstattung für Sachverständigen

Das auf die Vergütung von Sachverständigen anwendbare Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz ermöglicht grundsätzlich keine Erstattung der Fahrtkosten des Sachverständigen für die Benutzung eines Kraftfahrzeugs über die Kilometerpauschale von 0,30 Euro hinaus.

Spricht das Gericht, ohne das erforderliche Einverständnis der Parteien einzuholen, dem Sachverständigen eine Kilometerpauschale von 0,80 Euro zu, kann das Vertrauen des Sachverständigen auf diese Zusage schutzwürdig sein und die Erstattung zumindest dann rechtfertigen, wenn die Gesamtvergütung des Sachverständigen auch unter Einschluss des erhöhten Fahrtkostenersatzes durch den geleisteten Kostenvorschuss gedeckt ist.

Beschluss des OLG Celle vom 11.01.2016
2 W 3/16
MDR 2016, 362
DS 2016, 58

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