Miet-, Immobilien- und Baurecht: Urteile im Juni 2016

Veröffentlicht am 21. Juni 2016 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Miet-, Immobilien- und Baurecht: Urteile im Juni 2016An dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Miet-, Immobilien- und Baurecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile:

  • Räumungsverfügung gegen Dritte bei Gewerbemietverhältnis
  • "Sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten umlegbar
  • Anspruch auf Brückensanierung durch von Nutzungseinschränkung betroffenen Betrieb
  • Beweisfragen bei Behauptung einer Pauschalpreisabrede
  • Baurechtswidrig errichteter Neubau muss abgerissen werden
  • „Abzug neu für alt" bei beschädigtem Bodenpflaster
  • Gewährleistungsansprüche gegenüber Subunternehmer

Räumungsverfügung gegen Dritte bei Gewerbemietverhältnis

Die Räumung von Wohnraum durch eine einstweilige Verfügung darf nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden. Die Räumungsanordnung richtet sich auch gegen einen Dritten, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Dies regelt § 940a Abs. 2 ZPO für Wohnraummietverhältnisse.

Das Landgericht Krefeld verneint zwar die analoge Anwendbarkeit dieser Vorschrift auf Gewerbemietverhältnisse, berücksichtigt jedoch seine Wertung bei einer Räumung von Gewerberäumen. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter erst nach der letzten mündlichen Verhandlung im Räumungsverfahren gegen den Mieter, einen als GmbH geführten Saunaclub, erfahren, dass dieser angeblich fünf der Zimmer in Form von Wohnraummietverträgen an Prostituierte untervermietet hatte.

Da in diesem Fall mit Ausnahme der Voraussetzung, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handeln muss, alle Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt waren, erließ das Gericht gegen die angeblichen Mieterinnen die beantragten Räumungsverfügungen.

Beschluss des LG Krefeld vom 08.03.2016
2 S 60/15
Grundeigentum 2016, 461

"Sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten umlegbar

Das Oberlandesgericht Frankfurt hat zugunsten eines Vermieters einer Gewerbeimmobilie entschieden, dass dem Mieter durch eine AGB-Klausel im Mietvertrag "sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten auferlegt werden können. Eine derartige Regelung ist für den Mieter weder als überraschend im Sinne von § 305c BGB zu werten noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB.

Urteil des OLG Frankfurt vom 16.10.2015
2 U 216/14
MDR 2016, 388
NZM 2016, 264

Anspruch auf Brückensanierung durch von Nutzungseinschränkung betroffenen Betrieb

Seit Langem ist bekannt, dass in Deutschland eine Vielzahl von Brücken insbesondere dem zunehmenden Schwerlastverkehr nicht mehr standhalten und saniert werden müssten. Der Kostenaufwand hierfür ist immens.

So umging eine Gemeinde die Sanierung zweier für den Schwerlastverkehr nicht mehr sicherer Brücken zumindest vorübergehend dadurch, dass die Befahrbarkeit straßenverkehrsrechtlich auf Fahrzeuge mit höchstens 7,5 Tonnen Gesamtgewicht beschränkt wurde. Hiervon war ein nur über diese Brücken erreichbares Hofgut betroffen, das die Instandsetzung der Brücken verlangte, damit sie auch - wie bisher - von Lkws bis 40 Tonnen Gesamtgewicht befahren werden können.

Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Gießen traf die Kommune als Träger der Baulast jedoch keine Verpflichtung, die Brückenbauwerke so umzubauen, dass Fahrzeuge bis 40 Tonnen Gesamtgewicht sie gefahrlos nutzen können, da die bestehenden Einschränkungen für den Hofbetreiber noch hinzunehmen waren.

Die Einschränkungen waren für diesen zumutbar, weil der Betrieb des Hofguts gleichwohl möglich blieb. Die Arbeit und Fahrbewegungen mussten zwar anders organisiert werden, jedoch wurde der Zugang zu dem Betrieb nicht gänzlich entzogen.

Urteil des VG Gießen vom 02.03.2016
4 K 499/15.GI
Pressemitteilung des VG Gießen

Beweisfragen bei Behauptung einer Pauschalpreisabrede

Das Oberlandesgericht Koblenz hat sich mit der Frage befasst, wer die Beweislast trägt, wenn der Auftraggeber eines Werks - möglicherweise wahrheitswidrig - behauptet, mit dem beauftragten Handwerker sei eine Pauschalpreisabrede getroffen worden.

Zunächst muss der Auftraggeber im Einzelnen darlegen,

  • mit welchem genauen Inhalt,
  • wann,
  • wo,
  • mit wem und
  • unter welchen Umständen

die behauptete Pauschalpreisvereinbarung getroffen worden sein soll.

Kommt er dieser Darlegungslast hinreichend nach, ist es Sache des Beauftragten, den Gegenbeweis anzutreten. Reicht der Vortrag des Auftraggebers dagegen nicht aus, ist die Behauptung einer Pauschalpreisvereinbarung unschlüssig und damit zugunsten des Auftragnehmers im Prozess unbeachtlich.

Urteil des OLG Koblenz vom 23.09.2015
5 U 212/15
IBR 2016, 133
BauR 2016, 720

Baurechtswidrig errichteter Neubau muss abgerissen werden

Die zuständige Baubehörde kann wegen Überschreitung der faktischen Baugrenzen und Verletzung der Abstandsflächen zum Nachbargrundstück eine erteilte Baugenehmigung aufheben und den vollständigen Abriss eines baurechtswidrig errichteten Neubaus anordnen. Sie muss sich nicht auf einen vom Eigentümer angebotenen Teilrückbau einlassen, wenn auch der entsprechend reduzierte Bau eine Baugrenze überschreitet und gegen die Abstandsflächen verstößt.

Unerheblich war für das Gericht, dass es auf dem Nachbargrundstück einen ähnlichen Verstoß gegen Abstandsflächen gab. Auch die vom Eigentümer behaupteten hohen Kosten für die Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Bauzustandes führten nicht zur Unverhältnismäßigkeit der Beseitigungsanordnung.

Urteil des VG Berlin vom 15.03.2016
13 K 255.15
JURIS online

„Abzug neu für alt" bei beschädigtem Bodenpflaster

Tritt aus einer Baumaschine infolge unterbliebener Sicherheitsüberprüfung Hydrauliköl in erheblicher Menge aus und ergießt sich über den gepflasterten Weg eines Privatgrundstücks, kann der Grundstückseigentümer Ersatz der Pflasterung verlangen. Dabei muss er sich jedoch einen sogenannten Abzug neu für alt anrechnen lassen.

Nach ständiger Rechtsprechung ist anerkannt, dass beim Ersatz einer gebrauchten Sache durch eine neue eine Minderung der Ersatzpflicht eintreten kann, wenn durch den Austausch beim Geschädigten eine messbare Vermögenserhöhung eintritt, die sich für ihn günstig auswirkt, und wenn dem Geschädigten die Anrechnung dieser Vermögensmehrung zumutbar ist.

Bei dem hier notwendigen Austausch eines etwa 35 Jahre alten Pflasterbelags ging das Oberlandesgericht Bamberg davon aus, dass die Lebensdauer eines Hofpflasterbelags auf circa 70 Jahre begrenzt ist. Pflastersteine sind der Witterung ausgesetzt und erfüllen neben der praktischen auch eine gestalterische Funktion, die auf der optischen Wahrnehmung und dem Erscheinungsbild des Pflasterbelags beruht. Vor diesem Hintergrund hielten die Richter einen Abzug von 50 Prozent der Materialkosten für sachgerecht.

Urteil des OLG Bamberg vom 07.12.2015
4 U 196/14
DAR 2016, 208

Gewährleistungsansprüche gegenüber Subunternehmer

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, welche Gewährleistungsansprüche dem Architekten als Hauptauftragnehmer gegen den von ihm beauftragten Fachplaner als Subunternehmer zustehen, wenn er von seinem Auftraggeber sein volles Honorar erhalten hat und seine Gewährleistungsverpflichtung gegenüber dem Hauptauftraggeber bereits verjährt ist.

Im Grundsatz haben die Karlsruher Richter zunächst klargestellt, dass beide Vertragsverhältnisse konsequent voneinander zu trennen sind. Sodann ist zwischen den einzelnen Anspruchsarten zu unterscheiden.

Macht der Architekt gegenüber dem Subunternehmer wegen der mangelhaften Leistung Schadensersatzansprüche geltend, kommt es zunächst darauf an, ob er selbst von seinem Bauherrn tatsächlich auf Schadensersatz in Anspruch genommen worden ist. Solange der Architekt - wie in diesem Fall - (noch) keinen Schadensersatz geleistet hat, kann er vom Subunternehmer nur die Freistellung von etwaigen Schadensersatzansprüchen des Bauherrn beanspruchen.

Anders verhält es sich bei Minderungsansprüchen des Architekten gegenüber dem Fachplaner. Diese bestehen unabhängig davon, ob der Architekt - wie hier - von seinem Auftraggeber sein volles Honorar erhalten hat und er wegen zwischenzeitlichem Verjährungseintritt von diesem keine Gewährleistungsansprüche mehr zu befürchten hat. Maßgebend ist allein, dass die dem Architekten gegenüber geschuldete Leistung mangelhaft war.

Urteil des BGH vom 28.01.2016
VII ZR 266/14
BGHZivilR 7/2016 Anm. 1