Miet-, Bau- und Immobilienrecht: Urteile im März 2016

Veröffentlicht am 7. März 2016 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Miet-, Bau- und Immobilienrecht: Urteile im März 2016

An dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Miet-, Bau- und Immobilienrecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile:

Vermieter kann vollständige Räumung verlangen +++ Verpächter kann erhaltene Abfindungszahlung auf fünf Jahre verteilen +++ Grundstückskauf unter der Bedingung einer Bebauungsplanänderung +++ Verjährungsbeginn für den Anspruch auf Bauhandwerkersicherheit +++ Nachforderung von Architektenhonorar nach bezahlter Schlussrechnung +++ Fiktive Schadensberechnung auch hinsichtlich Begleit- und Folgekosten +++ Mehrvergütung wegen nachträglich festgestellter Kontaminierung des zu entsorgenden Bodenaushubs

Vermieter kann vollständige Räumung verlangen

Gibt der Mieter von Gewerberäumen (hier Gaststätte) nach Erhebung einer Räumungs- und Herausgabeklage des Vermieters zwar die Schlüssel für die Räume heraus, kann der Klageanspruch gleichwohl weiterverfolgt werden, wenn sich in den Geschäftsräumen noch einzelne Gegenstände befinden und der dazugehörige Keller mit Sperrmüll vollgestellt ist.

Beschluss des KG Berlin vom 13.04.2015
8 U 212/14
MDR 2015, 759
WuM 2015, 524

Verpächter kann erhaltene Abfindungszahlung auf fünf Jahre verteilen

Ein langwieriger Rechtsstreit über die Berechtigung der vorzeitigen außerordentlichen Kündigung eines mehrjährigen Pachtvertrags endete mit einem gerichtlichen Vergleich, mit welchem dem Verpächter eine Abfindung zugesprochen wurde, die sich an der Höhe der bei regulärer Vertragserfüllung zu zahlenden Pacht orientierte.

Das zuständige Finanzamt wollte den Abfindungsbetrag voll versteuern. Der Verpächter wandte ein, er habe dem Vergleich nur unter erheblichem wirtschaftlichem Druck zugestimmt, da er durch den drohenden Wegfall von Einnahmen erheblichen Schaden erlitten hätte.

Dem folgte nun der Bundesfinanzhof und sprach dem Verpächter die Möglichkeit zu, den zugeflossenen Betrag gemäß § 34 Abs. 2 Nr. 4 EStG auf fünf Jahre zu verteilen (sogenannte Fünftelregelung).

Urteil des BFH vom 16.09.2015
III R 22/14
DStRE 2015, 1490

Grundstückskauf unter der Bedingung einer Bebauungsplanänderung

Ein Unternehmer erwarb von einer Gemeinde unter Ausschluss der Sachmängelhaftung für knapp 60.000 Euro ein Grundstück, wobei er sich verpflichtete, binnen drei Jahren u.a. ein Heim für Betreutes Wohnen oder mehrere kleinere Gewerbeeinheiten zu errichten.

Die Gemeinde verpflichtete sich, den Bebauungsplan dementsprechend zu ändern und dadurch die erforderliche Baugenehmigung zu ermöglichen. Als dies nach Ablauf der drei Jahre nicht vollzogen wurde und nach Auffassung des Käufers auch in absehbarer Zeit nicht mit einer Änderung des Bebauungsplans zu rechnen war, erklärte er den Rücktritt vom Vertrag.

grundstueckskauf-bebauungsplanaenderung

Der mit dem Fall befasste Bundesgerichtshof stellte zunächst klar, dass ein Kaufvertrag, der unter der aufschiebenden Bedingung einer Änderung des Bebauungsplans steht, nicht gegen das Koppelungsverbot des § 1 Abs. 3 S. 2 BauGB (Bundesbaugesetz) verstößt.

Ob die Übernahme der Änderung des Bebauungsplans durch die Gemeinde eine echte Leistungspflicht darstellte, konnte letztlich offen bleiben, da die Richter zumindest bei einem Verstoß gegen die gegenüber dem Käufer übernommene Treuepflicht diesem das Recht zusprachen, sich von dem Kaufvertrag zu lösen, wenn ihm ein weiteres Zuwarten auf die Herstellung der Bebaubarkeit des Grundstücks nach Abwägung der Interessen und Umstände des Einzelfalles unzumutbar geworden ist. Im konkreten Fall wurde dies jedoch verneint.

Urteil des BGH vom 02.10.2015
V ZR 307/13
MDR 2016, 79
BauR 2016, 263

Verjährungsbeginn für den Anspruch auf Bauhandwerkersicherheit

Der Anspruch des Unternehmers auf Stellung einer Bauhandwerkersicherheit beginnt nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm entsprechend den §§ 604 Abs. 5, 695 Satz 2, 696 Satz 3 BGB erst mit der Geltendmachung des Anspruchs durch den Unternehmer zu laufen.

Darauf, ob der Unternehmer zum Zeitpunkt des Sicherungsverlangens bereit und in der Lage ist, die eigene Leistung zu erbringen, kommt es nicht an.

Urteil des OLG Hamm vom 08.10.2015
I-21 U 71/15
NJW-Spezial 2015, 716

Nachforderung von Architektenhonorar nach bezahlter Schlussrechnung

Ein Architekt ist dann an seine Schlussrechnung gebunden, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann.

Dies gilt auch dann, wenn der Architekt die Differenz zwischen einem ihm nach der Honorarordnung preisrechtlich zustehenden und dem vertraglich vereinbarten Honorar nachfordert.

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Der Bundesgerichtshof schränkt diese Grundsätze jedoch dahingehend ein, dass allein die Bezahlung der Schlussrechnung durch den Auftraggeber keine Maßnahme ist, mit der sich dieser in schutzwürdiger Weise auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung einrichten kann.

Auch allein der Zeitraum zwischen der Erteilung und dem Ausgleich der Honorarrechnung des Architekten und der Geltendmachung eines weitergehenden Honorars macht die Zahlung eines Differenzbetrags zwischen einem abgerechneten Pauschalhonorar und den Mindestsätzen der Honorarordnung nicht unzumutbar.

Die Unzumutbarkeit der Nachforderung setzt somit voraus, dass die dadurch entstehende zusätzliche Belastung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für den Auftraggeber eine besondere Härte bedeuten würde.

Urteil des BGH vom 19.11.2015
VII ZR 151/13
Grundeigentum 2016, 121
IBR 2016, 18

Fiktive Schadensberechnung auch hinsichtlich Begleit- und Folgekosten

Ein Geschädigter kann nach einem Schadenseintritt (zunächst) von der Möglichkeit Gebrauch machen, den Schaden der Höhe nach mithilfe eines Gutachters fiktiv ermitteln zu lassen, um den so festgestellten Schadensersatzanspruch dann vor einer Schadensbeseitigung gegenüber dem Schädiger zu beziffern.

Problematisch kann diese Art der fiktiven Schadensberechnung dann sein, wenn der Verlauf und der Umfang der Schadensbeseitigung und die damit entstehenden Folgekosten einschließlich möglicher Begleitaufwendungen noch nicht exakt feststehen.

Im Fall des Schadensersatzes wegen eines beschädigten Parkettbodens hat das Oberlandesgericht Düsseldorf festgestellt, dass die geltend gemachten Begleit- oder Folgekosten, wie hier z.B. Malerkosten, fiktiv auf der Basis einer sachverständigen Schätzung ersatzfähig sind, wenn sie zwangsläufig mit der Schadensbeseitigung verbunden sind und ihr Umfang zuverlässig geschätzt werden kann.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 23.04.2015
I-5 U 97/14
BauR 2015, 1673

Mehrvergütung wegen nachträglich festgestellter Kontaminierung des zu entsorgenden Bodenaushubs

Enthält eine Ausschreibung von Erdarbeiten keine Hinweise auf eine Belastung des zu entsorgenden Bodenaushubs, steht dem Tiefbauunternehmer, der bei seiner Preiskalkulation unbelasteten Boden zugrunde gelegt und den Zuschlag erhalten hat, gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B ein Anspruch auf Mehrvergütung für die Entsorgung des kontaminierten Erdreichs zu, wenn sich die Bodenbelastung erst im Nachhinein herausgestellt hat.

Der Zahlungsanspruch entsteht jedoch erst dann, wenn die zusätzlichen Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden bzw. Zusatzkosten (z.B. zusätzliche Depotgebühren) konkret angefallen sind.

Urteil des OLG Zweibrücken vom 21.05.2015
4 U 101/13
BauR 2016, 267

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