Bau-, Miet- und Immobilienrecht: Urteile im Februar 2016

Veröffentlicht am 18. Februar 2016 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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Bau-, Miet- und Immobilienrecht: Urteile im Februar 2016

An dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Onlinerecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile:

Bauvertrag: Leistungsverweigerungsrecht trotz Verjährung +++ Yogaunterricht in reinem Wohngebiet +++ Wertminderungsansprüche bei berechtigter Verweigerung der Nacherfüllung wegen Unverhältnismäßigkeit +++ Beschlagnahme eines privaten Grundstücks zur Unterbringung von Flüchtlingen +++ VOB-Vertrag: Herausgabe einer Gewährleistungsbürgschaft nach Verjährungseintritt +++ Kein Minderungsausschluss durch stillschweigende Mietvertragsfortsetzung

Bauvertrag: Leistungsverweigerungsrecht trotz Verjährung

Ein Bauunternehmer machte mit einer Klage gegen den Bauherrn für die Errichtung eines Bürogebäudes Ansprüche auf Zahlung restlichen Werklohns und Bewilligung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek auf dem Baugrundstück geltend. In der Berufungsinstanz berief sich der Bauherr wegen (angeblicher) Baumängel auf sein Leistungsverweigerungsrecht, obwohl seine Gewährleistungsansprüche zu diesem Zeitpunkt bereits verjährt waren.

Der Bundesgerichtshof gestand dem Bauherrn das Recht zu, die Zahlung und die Stellung der Sicherheit zu verweigern, sofern tatsächlich Gewährleistungsansprüche in dieser Höhe bestanden.

Erforderlich war nur, dass der Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten war und daher ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht in nicht verjährter Zeit bestand.

Nicht erforderlich - so ausdrücklich der zuständige Zivilsenat - ist es, dass der Besteller (Bauherr) bereits vor Eintritt der Verjährung seiner Mängelansprüche ein solches Leistungsverweigerungsrecht geltend gemacht hat.

Urteil des BGH vom 05.11.2015
VII ZR 144/14
jurisPR-BGHZivilR 21/2015 Anm. 1
Grundeigentum 2015, 1592

Yogaunterricht in reinem Wohngebiet

Die Nutzung einzelner Räume oder von Wohneinheiten zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit ist auch in einem reinen Wohngebiet zulässig, wenn die beruflich genutzte Fläche gegenüber der Wohnfläche eindeutig untergeordnet ist und es sich um eine häuslichen Abläufen entsprechende "wohnartige" Betätigung handelt.

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Das Verwaltungsgericht Trier hat dies in einem Eilverfahren im Fall einer Yogalehrerin, die im Untergeschoss eines Wohnhauses Räume zur Erteilung von Yogaunterricht angemietet hatte, bejaht.

Beschluss des VG Trier vom 17.09.2015
5 L 2377/15.TR
Pressemitteilung des VG Trier

Wertminderungsansprüche bei berechtigter Verweigerung der Nacherfüllung wegen Unverhältnismäßigkeit

Ein Handwerksbetrieb ist berechtigt, die Nacherfüllung wegen eines Werkmangels zu verweigern, wenn der Aufwand für die Mängelbeseitigung in keinem vernünftigen Verhältnis zu dem durch die Beseitigung des Mangels erzielbaren Erfolg oder Teilerfolg stünde (§ 251 Abs. 2 Satz 1, § 635 Abs. 3, § 275 Abs. 2 BGB).

Lehnt der Unternehmer die Nachbesserung unter Berufung auf diese Regelung berechtigterweise ab, so kann der Besteller einen Minderungsanspruch in Höhe eines angemessenen Ausgleichsbetrags für den durch die mangelhafte Ausführung eingetretenen Wertverlust des Gebäudes geltend machen.

Urteil des OLG Oldenburg vom 11.12.2014
8 U 140/09
jurisPR-PrivBauR 1/2016 Anm. 6
IBR 2015, 188

Beschlagnahme eines privaten Grundstücks zur Unterbringung von Flüchtlingen

Die Unterbringung von Flüchtlingen ist derzeit wohl das dringendste Problem von Gemeinden und Städten. Bisweilen wird auch auf die Maßnahme der Beschlagnahme von Wohnraum zurückgegriffen. Bei der Beschlagnahme eines leer stehenden ehemaligen Kinderheims zur Unterbringung von Flüchtlingen hat das Verwaltungsgericht Lüneburg nun deutlich rechtliche Grenzen aufgezeigt.

Die Beschlagnahme eines privaten Grundstücks zur Unterbringung von Flüchtlingen auf Grundlage der polizeirechtlichen Generalklausel ist nur

die letzte Möglichkeit (ultima ratio).

Die Behörde muss vor der Maßnahme zunächst selbst alles in ihrer Macht Stehende tun, um die Gefahr der Obdachlosigkeit zu beseitigen.

Beschlagnahme eines privaten Grundstücks zur Unterbringung von Flüchtlingen

Neben der Schaffung neuen Wohnraums ist die Kommune insbesondere gehalten, gegebenenfalls Räumlichkeiten, auch in Beherbergungsbetrieben, anzumieten, selbst wenn diese Lösung im Verhältnis zur Beschlagnahme und zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung kostenintensiver sein mag. Bevor diese Möglichkeiten nicht ausgeschöpft sind, ist eine Beschlagnahme privaten Eigentums unzulässig.

Beschluss des VG Lüneburg vom 09.10.2015
5 B 98/15
ZMR 2015, 907

VOB-Vertrag: Herausgabe einer Gewährleistungsbürgschaft nach Verjährungseintritt

Nach § 17 Abs. 2, Nr. 8 VOB/B (2002) hat der Auftraggeber eine nicht verwertete Sicherheit zum vereinbarten Zeitpunkt, spätestens nach Ablauf der Verjährungsfrist für die Gewährleistung, zurückzugeben.

Der Bundesgerichtshof legt diese Vorschrift dahingehend aus, dass der Auftraggeber eine als Sicherheit für Mängelansprüche erhaltene Bürgschaft nach Ablauf der zweijährigen Sicherungszeit nicht (mehr) zurückhalten darf, wenn die Mängelansprüche verjährt sind und der Auftragnehmer die Einrede der Verjährung erhebt.

Urteil des BGH vom 09.07.2015
VII ZR 5/15
VersR 2015, 1260
BauR 2015, 1652

Kein Minderungsausschluss durch stillschweigende Mietvertragsfortsetzung

In einem befristeten Gewerbemietvertrag war eine Verlängerungsklausel mit der Möglichkeit enthalten,

"die Mietzeit … 2 x um je 5 Jahre zu verlängern (Option). Diese Optionen treten jeweils stillschweigend in Kraft, wenn die Mieterin spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit keine gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt".

Der Mieter machte wegen Mietmängeln, die während der vereinbarten Vertragslaufzeit entstanden waren, Minderungsansprüche geltend. Zwischenzeitlich hatte sich der Mietvertrag um weitere 5 Jahre verlängert, da der Mieter keine fristgerechte Erklärung abgegeben hatte. Der Vermieter meinte, mit dieser Vertragsverlängerung habe der Mieter auf seine Minderungsansprüche verzichtet.

Diese Auffassung wurde vom Bundesgerichtshof nicht geteilt. Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht dazu, dass der Mieter seine vor der Vertragsverlängerung entstandenen Rechte verliert.

Bei einer solchen Verlängerungsklausel, bei der durch bloßes Schweigen eine Vertragsverlängerung zustande kommt, gibt der Mieter keine zurechenbare Erklärung ab, aus der der Schluss gezogen werden kann, er sei mit dem Zustand der Mietsache einverstanden und werde keine Minderungsansprüche mehr geltend machen.

Urteil des BGH vom 14.10.2015
XII TR 84/14
EBE/BGH 2015, 374

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