Miet-, Immobilien- und Baurecht: Urteile im Mai 2015

Veröffentlicht am 30. Mai 2015 in der Kategorie Recht & Gesetze von

Themen: , , , ,

An dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zu dem Thema Miet-, Immobilien und Baurecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile:

Zulässigkeit der Videoüberwachung in privatem Bürogebäude +++ Kein Verstoß gegen Unterlassungserklärung bei Eigengeschäft eines Maklers +++ Berücksichtigung einer Flächenabweichung bei "echter Quadratmetermiete" +++ Sicherungshypothek von Grundstückserwerber +++ Abgrenzung zwischen Kostenanschlag und Vergütungsvereinbarung +++ Zulässige Überschreitung der Baugrenze durch Außenaufzug

Miet-, Immobilien- und Baurecht: Urteile im Mai 2015

Zulässigkeit der Videoüberwachung in privatem Bürogebäude

Die Videoüberwachung des Eingangsbereichs und der Treppenaufgänge eines Bürogebäudes durch festinstallierte Mini-Dome-Kameras ohne Zoom-Funktion und die kurzfristige Speicherung der Aufnahmen im sogenannten Black-Box-Verfahren kann zur Wahrnehmung berechtigter Interessen zulässig sein. Erforderlich ist eine derartige Maßnahme unzweifelhaft, wenn sie zur Aufklärung konkret drohender Straftaten (z.B. Graffitischmierereien) dient.

Befinden sich in den an diverse Kanzleien, Steuerberatungsbüros und IT-Unternehmen vermieteten Räumen des Bürogebäudes sensible schützenswerte Daten der Kunden dieser Unternehmen, kann bereits die aufgrund der Abschreckungswirkung mögliche Verhinderung von Straftaten und die Sicherung von Beweismaterial zur Aufklärung von begangenen Straftaten ein berechtigtes Interesse an der permanenten Videoüberwachung darstellen und datenschutzrechtlich zulässig sein.

Urteil des OVG Lüneburg vom 29.09.2014
11 LC 114/13
ZfIR 2015, 25
CR 2015, 39

Kein Verstoß gegen Unterlassungserklärung bei Eigengeschäft eines Maklers

Miet-, Immobilien- und Baurecht: Urteile im Mai 2015Ein Makler wurde von einem Wettbewerbsverein wegen unzureichender Preisangaben in Zeitungsannoncen abgemahnt. Im Wiederholungsfall verpflichtete er sich zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 6.000 Euro. Als erneut eine Anzeige des Maklers mit unzureichenden Preisangaben erschien, wurde er auf Zahlung der Vertragsstrafe in Anspruch genommen.

Bei der neuerlichen Annonce lag der Fall jedoch anders. Bei der angebotenen Mietwohnung handelte es sich um eine eigene Immobilie des Maklers. Bei der Vermietung einer eigenen Wohnung liegt ein Eigengeschäft des Maklers vor, bei dem er nicht an die Preisangabenvorschrift des § 6 Abs. 2 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung gebunden ist. Somit lag kein Verstoß gegen die abgegebene Unterlassungsverpflichtung vor. Die Klage auf Zahlung der Vertragsstrafe wurde demzufolge abgewiesen.

Urteil des OLG Hamm vom 18.03.2014
I-4 U 143/13
AIZ 2015, Nr. 1-2, 59

Berücksichtigung einer Flächenabweichung bei "echter Quadratmetermiete"

Weist ein Mietobjekt entgegen den Angaben im Mietvertrag eine wesentlich kleinere Fläche auf, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern. Die Wesentlichkeitsgrenze liegt nach ständiger Rechtsprechung bei einer Flächenabweichung von 10 Prozent und mehr. Beträgt die Abweichung weniger als 10 Prozent, liegt ein Mangel nur dann vor, wenn der Mieter konkret nachweist, inwieweit er das Mietobjekt aufgrund der Flächendifferenz nicht nutzen kann.

Von diesen Grundsätzen ist jedoch dann abzuweichen, wenn in einem Mietvertrag (hier über ein Gebäude zum Betrieb eines Altenwohnheims) ausdrücklich eine sogenannte echte Quadratmetermiete vereinbart wurde. Eine solche liegt vor, wenn im Mietvertrag der Mietzins mit der Formel "Nutzfläche mal Quadratmeterpreis" errechnet wurde.

Dann kann der Mieter bei nachträglicher Feststellung einer geringeren Nutzfläche auch unterhalb der Wesentlichkeitsgrenze die Miete reduzieren und die bisherigen Überzahlungen zurückfordern.

Beschluss des OLG Dresden vom 01.07.2014
5 U 1890/13
NJW-RR 2015, 141

Sicherungshypothek von Grundstückserwerber

Der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks kann gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen.

Der Unternehmer wird durch diese Vorschrift grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. An der Veräußerung kann der Besteller aus unterschiedlichen Gründen ein berechtigtes Interesse haben, insbesondere wenn dies der Verwertung der von ihm im Hinblick auf das Grundstück getätigten Investitionen dient.

Der Unternehmer kann daher nur in Ausnahmefällen statt von seinem Auftraggeber (Besteller) nunmehr von dem Grundstückserwerber die Bewilligung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek verlangen.

Der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek richtet sich grundsätzlich gegen den Besteller der Werkleistung und setzt voraus, dass dieser zugleich Eigentümer des Grundstücks ist, auf dem die Werkleistung erbracht werden soll.

Urteil des BGH vom 18.12.2014
VII ZR 139/13
MDR 2015, 206
NZBau 2015, 152

Abgrenzung zwischen Kostenanschlag und Vergütungsvereinbarung

Ist einem Werkvertrag ein Kostenanschlag (auch Kostenvoranschlag) zugrunde gelegt worden, ohne dass der Unternehmer die Gewähr für die Richtigkeit des Anschlags übernommen hat, kann er gleichwohl eine höhere Vergütung verlangen, wenn er die zu erwartende Überschreitung des Anschlags dem Besteller unverzüglich angezeigt und der Besteller den Vertrag daraufhin nicht gekündigt hat (§ 650 BGB).

Oftmals ist die Abgrenzung eines Kostenanschlags von einer einseitig nicht mehr abänderbaren Vergütungsvereinbarung schwierig. Das Saarländische Oberlandesgericht stellte hierzu folgende Kriterien auf:

"Ein Kostenanschlag i.S. von § 650 BGB ist eine unverbindliche Berechnung der voraussichtlich anfallenden Kosten auf der Grundlage einer fachmännischen gutachtlichen Äußerung des Unternehmers zur Kostenfrage, die dem Vertrag zugrunde gelegt worden ist, ohne Vertragsbestandteil geworden zu sein. Miet-, Immobilien- und Baurecht: Urteile im Mai 2015

Voraussetzung ist, dass der Unternehmer keine Gewähr für die Richtigkeit des Kostenanschlags übernommen hat. Durch eine solche Richtigkeitsgarantie, wird der garantierte Preis nämlich Vertragsinhalt und § 650 BGB ist in der Folge nicht anwendbar. So liegt es im Bereich des Fest- oder Pauschalpreises, bei dem sich die Parteien bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses auf einen endgültigen Preis verständigt haben und der Unternehmer deshalb für einen bestimmten Preis einzustehen hat.

Bei einem Kostenanschlag ist der Unternehmer dagegen nicht an den veranschlagten Kostenbetrag gebunden; übersteigen die für die Herstellung des Werkes tatsächlich entstehenden Kosten den Kostenanschlag und wurde dies dem Besteller angezeigt, so schuldet dieser prinzipiell die Vergütung, die den tatsächlich erbrachten Leistungen entspricht."

Urteil des OLG Saarbrücken vom 19.11.2014
2 U 172/13
NZBau 2015, 161
NJW 2015, 879

Zulässige Überschreitung der Baugrenze durch Außenaufzug

§ 23 Abs. 3 BauNVO (Baunutzungsverordnung) regelt, dass eine festgelegte Baugrenze (Abstandsregelung) durch Gebäude und Gebäudeteile nicht überschritten werden darf. Ausnahmsweise kann ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden.

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat die Überschreitung einer Baugrenze durch einen 1,7 Meter breiten, 1,0 Meter tiefen und ca. 10,5 Meter hohen Anbau einer Aufzugsanlage an der 15 Meter langen Außenwand eines bestehenden Wohnhauses für zulässig erachtet.

Beschluss des VG Baden-Württemberg vom 12.11.2014
3 S 1419/14
BauR 2015, 543