Mietrecht und Recht der freien Berufe: Urteile im Oktober 2014

Veröffentlicht am 30. Oktober 2014 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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An dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile aus dem Mietrecht und Recht der freien Berufe vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile:

Abfindung von Endrenovierung durch Geldzahlung wegen geplanten Umbaus +++ Welche Kündigungsregelungen gelten bei Mischmietverhältnissen +++ BGH: "Schriftformheilungsklauseln" praktisch bedeutungslos +++ Strafbare Verordnung einer verschreibungspflichtigen Substanz durch Heilpraktiker

Mietrecht: Urteile Oktober 2014

Abfindung von Endrenovierung durch Geldzahlung wegen geplanten Umbaus

In einem Mietvertrag über Praxisräume war vereinbart worden, dass der Mieter die Räume bei Vertragsbeendigung in renoviertem Zustand zurückzugeben hat. Nachdem der Mieter gekündigt hatte, erklärte der Vermieter, er wolle das Gebäude nach der Räumung umfangreich umbauen, wodurch die Renovierungsarbeiten nutzlos würden. Er verlangte daher eine angemessene Geldentschädigung, womit sich der Mieter zunächst einverstanden erklärte. Obwohl der Umbau in der Folge doch nicht durchgeführt und das Gebäude eineinhalb Jahre später im unveränderten Zustand verkauft wurde, bestand der Vermieter auf Zahlung der mittlerweile auf 132.000 Euro bezifferten Entschädigung. Der Bundesgerichtshof wies die Klage in letzter Instanz ab.

Haben die Mietvertragsparteien keine ausdrückliche Vereinbarung über einen Ausgleichsanspruch des Vermieters getroffen, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses die vom Mieter übernommenen Renovierungsarbeiten wegen eines Umbaus der Mietsache nicht ausgeführt werden, kann die Annahme eines entsprechenden Ausgleichsanspruchs des Vermieters im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung gerechtfertigt sein. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt jedoch zwingend voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden. Da dies hier nicht der Fall war, ging der Vermieter leer aus.

Urteil des BGH 12.02.2014
XII ZR 76/13
NZM 2014, 270
MDR 2014, 706

Welche Kündigungsregelungen gelten bei Mischmietverhältnissen

Ein Freiberufler mietete ein Haus, in dessen Erdgeschoss er seine Hypnosepraxis betrieb. Die restliche Fläche nutzte er als Privatwohnung. Als der Vermieter das Mietverhältnis beenden wollte, stellte sich die Frage, welche Kündigungsregeln anzuwenden sind. Sofern es sich um Wohnraum handelt, ist eine Kündigung nur unter besonderen, strengen Voraussetzungen (z.B. vertragswidriges Verhalten, Eigenbedarf) möglich. Ein Gewerbemietverhältnis kann demgegenüber auch ohne Grund gekündigt werden. Ebenso sind die zugrunde zu legenden Kündigungsfristen unterschiedlich.

In derartigen Fällen ist von einem Mischmietverhältnis, also einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume, auszugehen, dessen Beurteilung sich wegen der von den Parteien gewollten Einheitlichkeit entweder nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete richtet. Dabei stellt das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar.

Die Schaffung einer Erwerbsgrundlage hat keinen Vorrang vor der Wohnnutzung. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung auch nicht durch eine erheblich größere Nutzfläche oder einen deutlich höheren Anteil am Gesamtmietzins feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen. Hierfür sprach im vorliegenden Fall auch, dass die vereinbarte unbefristete Laufzeit des Mietvertrages für Gewerberäume untypisch ist. Im Ergebnis erwies sich die ohne hinreichenden Grund ausgesprochene Kündigung als unwirksam.

Urteil des BGH vom 09.07.2014
VIII ZR 376/13
MDR 2014, 1017
WuM 2014, 539

BGH: "Schriftformheilungsklauseln" praktisch bedeutungslos

Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Dieses Schriftformerfordernis besteht gleichermaßen für wesentliche Vertragsänderungen, die im Laufe der Vertragslaufzeit vorgenommen werden. Ist die Schriftform insoweit nicht eingehalten, hat dies zur Folge, dass aus dem ursprünglich wirksam abgeschlossenen, langfristigen Vertrag ein unbefristeter wird, der von beiden Vertragsteilen dann unter Beachtung der gesetzlichen Fristen jederzeit gekündigt werden kann.

In zahlreichen Mietverträgen soll dem mit sogenannten Schriftformheilungsklauseln entgegengewirkt werden, durch die sich die Mietparteien verpflichten, die Einhaltung der Schriftform zu verwirklichen bzw. sich nicht auf den Formmangel zu berufen.

Der Bundesgerichtshof schränkt nun die Bedeutung solcher Klauseln ganz erheblich ein. Danach soll eine Schriftformheilungsklausel den Grundstückserwerber für sich genommen nicht hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben. Dies wird im Wesentlichen damit begründet, dass derartige Klauseln eine erhebliche Abweichung von einer wichtigen gesetzlichen Regelung darstellen und daher zumindest nicht in jedem Fall zu beachten sind.

Urteil des BGH vom 22.01.2014
XII ZR 68/10
NZM 2014, 239
Grundeigentum 2014, 385

Recht der freien Berufe: Strafbare Verordnung einer verschreibungspflichtigen Substanz durch Heilpraktiken

Einem Heilpraktiker wurde vorgeworfen, in Absprache mit einem Apotheker ein von diesem selbst hergestelltes Medikament mit dem Namen "Sedativa Forte" verordnet zu haben, das neben homöopathischen Bestandteilen auch einen verschreibungspflichtigen Zusatz (Tetrazepam) beinhaltete, um die Wirkung der homöopathischen Substanzen zu verstärken. Die Kapseln sollten dem Patienten bei Unruhezuständen, Angsterkrankungen und Schlafstörungen helfen.

Das Oberlandesgericht Oldenburg sah darin eine strafbare Anstiftung zur Abgabe von Arzneimitteln an Verbraucher ohne ärztliche Verschreibung, sofern nachgewiesen ist, dass der Heilpraktiker von der Beimischung des Inhaltsstoffes gewusst hat. Dies hat nun die Vorinstanz durch eine entsprechende Beweisaufnahme zu klären.

Urteil des OLG Oldenburg vom 07.07.2014
1 Ss 9/14
Pressemitteilung des OLG Oldenburg