Miet- und Baurecht – Urteile im Juli 2014

Veröffentlicht am 25. Juli 2014 in der Kategorie Recht & Gesetze von

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An dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Miet- und Baurecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile:

Anforderungen des Vermieters an Ersatzmieter (bestimmte Nationalität) +++ Rechtzeitiger Zugang einer Nichtverlängerungserklärung eines Mietvertrages +++ Eingeschränkte Rechtskraft eines klageabweisenden Urteils hinsichtlich Werklohnforderung +++ Erstattungsfähigkeit von Privatgutachterkosten zur Aufklärung von Mängeln +++ Sturz durch offenen Treppenschacht eines Rohbaus +++

Anforderungen des Vermieters an Ersatzmieter (bestimmte Nationalität)

Miet- und Baurecht – Urteile im Juli 2014Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Mieter vorzeitig aus dem zeitlich befristeten Vertrag zu entlassen. Dies gilt auch dann, wenn ein Nachfolger benannt wird.

Ein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag kann sich jedoch ausnahmsweise aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ergeben, wenn dies im dringenden Interesse des Mieters liegt, weil ihm ein Festhalten an dem Vertrag aus Umständen unzumutbar ist, die er nicht bewusst herbeigeführt hat, und der von ihm benannte Nachfolger dem Vermieter zumutbar ist.

Nach Auffassung des Landgerichts Bückeburg muss es der Mieter nicht hinnehmen, dass der Vermieter nur einen Ersatzmieter mit einer bestimmten Nationalität akzeptiert. In dem entschiedenen Fall wollte der Betreiber eines griechischen Imbisses gegen Stellung eines Ersatzmieters vorzeitig aus dem Vertragsverhältnis entlassen werden.

Der Vermieter verlangte zur Fortführung des gut eingeführten Geschäfts wiederum einen Griechen als Ersatzmieter. Die Richter sahen darin eine unzulässige Diskriminierung wegen der Nationalität und meinten, der Mieter sei wegen der Vorgaben des Vermieters nicht mehr zur Mietzahlung verpflichtet.

Hinweis: Das Urteil stößt auf berechtigte Kritik, da nicht ganz nachvollziehbar ist, wer durch die Bedingung des Vermieters, dem durchaus ein Interesse an einem gut gehenden Geschäft in den Mieträumen zuzusprechen ist, diskriminiert sein soll. Weder eine Diskriminierung des Mieters noch die eines unbekannten potenziellen Nachmieters anderer als griechischer Nationalität ist hier wirklich nachvollziehbar.

Urteil des LG Bückeburg vom 06.11.2013
1 S 38/13
jurisPR-MietR 10/2014 Anm. 5

Rechtzeitiger Zugang einer Nichtverlängerungserklärung eines Mietvertrages

Ist in einem befristeten Gewerbemietvertrag eine Verlängerungsklausel enthalten, wonach sich das Mietverhältnis "um ein Jahr verlängert, wenn es nicht bis zum 31. Mai desselben Jahres gekündigt wird", ist die bei Kündigungen an sich nicht geltende Vorschrift des § 193 BGB anwendbar, wonach die Frist für eine Willenserklärung auch dann gewahrt ist, wenn der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen Feiertag oder einen Sonnabend fällt, und die Erklärung am nächsten Werktag eingeht.

Dies begründet das Oberlandesgericht Dresden damit, dass es sich bei der hier abgegebenen Erklärung nicht um eine Kündigung im technischen Sinn handelte, sondern rechtlich um einen Widerspruch. Dass im Mietvertrag fälschlich von einer Kündigung die Rede ist, ist dabei unbeachtlich.

Beschluss des OLG Dresden vom 08.11.2013
5 U 1101/13
MDR 2014, 80
ZMR 2014, 277

Eingeschränkte Rechtskraft eines klageabweisenden Urteils hinsichtlich Werklohnforderung

Ist eine Zahlungsklage auf rückständigen Werklohn vom Gericht mangels prüfbarer Schlussrechnung als derzeit unbegründet abgewiesen worden, steht einer erneuten Klage die Rechtskraft des klageabweisenden Urteils entgegen, wenn mit dieser lediglich unter Vorlage eines Gutachtens geltend gemacht wird, die erste Entscheidung des Gerichts sei unzutreffend.

Beschluss des BGH vom 23.01.2014
VII ZB 49/13
MDR 2014, 337
NZBau 2014, 224

Erstattungsfähigkeit von Privatgutachterkosten zur Aufklärung von Mängeln

Ein Hauseigentümer kaufte bei einem Fachgeschäft für Bodenbeläge Massivholzfertigparkett, das er anschließend von einem Schreiner in seinem Wohnhaus verlegen ließ. Der Schreiner ging dabei nach einer von dem Händler mitgelieferten Verlegeanleitung vor. Nach der Verlegung traten am Parkett Mängel (u.a. Verwölbungen) auf. Der Händler und der Hersteller sahen die Ursache in einer zu geringen Raumfeuchtigkeit und wiesen die Mängelrüge des Käufers zurück.Miet- und Baurecht – Urteile im Juli 2014

Der holte daraufhin ein Privatgutachten ein. Der Gutachter kam zu dem Ergebnis, dass die Veränderungen des Parketts auf eine in diesem Fall ungeeignete, in der Verlegeanleitung aber als zulässig angegebene Art der Verlegung zurückzuführen seien.

Auf dieser Grundlage verlangte der Hauseigentümer eine Minderung des Kaufpreises um 30 Prozent sowie Erstattung der Privatgutachterkosten.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Käufer neben der Minderung des Kaufpreises auch ein verschuldensunabhängiger Anspruch aus § 439 Abs. 2 BGB auf Erstattung der Kosten des Privatgutachtens zusteht. Da die Aufwendungen für das Gutachten ursprünglich "zum Zwecke der Nacherfüllung" getätigt worden sind, war es nach Auffassung der Richter unschädlich, dass der Kunde nach Erstellung des Gutachtens schließlich erfolgreich zur Minderung des Kaufpreises übergangen ist.

Denn ob derartige Aufwendungen anschließend tatsächlich zu einer (erfolgreichen) Nacherfüllung führen, ist für den zuvor bereits wirksam entstandenen Ersatzanspruch ohne Bedeutung, wenn der Mangel und die dafür bestehende Verantwortlichkeit des Verkäufers feststehen.

Urteil des BGH vom 30.04.2014
VIII ZR 275/13
ZIP 2014, 1127
BB 2014, 1409

Sturz durch offenen Treppenschacht eines Rohbaus

Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz haftet weder ein Bauunternehmer noch der Bauleiter für Schäden, die auf fehlenden Sicherungsvorkehrungen in solchen Gebäudeteilen eines Rohbaus beruhen, mit deren Betreten nicht gerechnet werden muss.

In dem entschiedenen Fall hatte sich ein Mann nachts über eine Außentreppe Zugang zum Obergeschoss des im Rohbau befindlichen Einfamilienhauses verschafft und stürzte dabei von dort durch die nicht gesicherte Öffnung eines Treppenschachts bis auf die Kellerbodenplatte des Hauses. Dabei zog er sich schwerste Kopfverletzungen zu und steht seitdem unter Betreuung. Das Gericht ging vom alleinigen Verschulden des Verunglückten aus.

Urteil des OLG Koblenz vom 05.03.2014
5 U 1090/13
MDR 2014, 468