Die neuesten Urteile im Dezember: Miet-, Immobilien- und Baurecht

Veröffentlicht am 31. Dezember 2012 in der Kategorie Recht & Gesetze von

Die neusten Urteile im Dezember: Miet-, Immobilien- und BaurechtAn dieser Stelle möchten wir Ihnen die neuesten Urteile zum Thema Miet-, Immobilien- und Baurecht vorstellen. Erfahren Sie mehr über folgende Urteile:

Feststellung einer Einigung im Bauvertrag +++ Bewertung eines Mangels bei Flächenabweichung +++ Folgen einer Fristverlängerung für die Fertigstellung eines Werkes +++ Rechtliche Einordnung eines Vertrages über einen Winterdienst +++ Feuerbeschau nur nach vorheriger Ankündigung +++ Verjährungshemmung des Werklohnanspruchs durch selbstständigen Beweisantrag

Feststellung einer Einigung im Bauvertrag

Haben sich die Parteien bei einem Vertrag, den sie als geschlossen ansehen, über einen Punkt, über den eine Vereinbarung getroffen werden sollte, in Wirklichkeit nicht geeinigt, so gilt das im Übrigen Vereinbarte, sofern anzunehmen ist, dass der Vertrag auch ohne eine Bestimmung über den nicht geregelten Punkt geschlossen worden wäre. Diesen von Juristen als versteckten Einigungsmangel (Dissens) bezeichneten Fall regelt § 155 BGB.

Gerade bei Bauverträgen, bei denen Unklarheiten und Widersprüche nahezu an der Tagesordnung sind, ist nur als letzte Option von einem Einigungsmangel auszugehen, wie eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zeigt. Um einen hinreichend bestimmten Leistungsinhalt zu ermitteln, ist der Vertrag unter Hinzuziehung sämtlicher Unterlagen auszulegen. Erst wenn sich danach keine eindeutige Vereinbarung feststellen lässt, kann von einem Dissens ausgegangen werden. Gleichwohl - also ohne vertragliche Grundlage - erbrachte Bauleistungen sind dann unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung mit den üblichen Sätzen zu vergüten.

Beschluss des BGH vom 23.05.2012
VII ZR 113/11
IBR 2012, 439

Bewertung eines Mangels bei Flächenabweichung

Ein Gewerbemietobjekt war im Mietvertrag als "Laden (ca. 87 qm)" und "darunter liegender Keller/Lager (2 Räume, ca. 110 qm)" beschrieben. Später stellte sich heraus, dass die tatsächliche Fläche des Ladens lediglich 85,68 und die des Kellers nur 53,93 qm betrug. Der Mieter verlangte wegen des Mangels eine Herabsetzung der Miete um 29 Prozent, was genau dem Anteil der gesamten Flächenabweichung entsprach.

Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache. Dem wurde im vorliegenden Fall eine allein an der prozentualen Flächenabweichung orientierte Mietminderung nicht gerecht, da dadurch der gegenüber dem Laden erheblich geringere Nutzungswert der Kellerräume außer Betracht blieb. Dieser Umstand muss bei der "angemessenen Minderung" insoweit berücksichtigt werden, dass der Minderungsbetrag für jede Fläche gesondert zu berechnen ist. Die Herabsetzung der Miete fiel danach erheblich geringer aus, als vom Mieter verlangt.

Urteil des BGH vom 18.07.2012
XII ZR 97/09
MDR 2012, 1152
NJW 2012, 3173

Folgen einer Fristverlängerung für die Fertigstellung eines Werkes

Räumt der Bauherr einem Vertragshandwerker eine Fristverlängerung für die Fertigstellung des Werkes ein, stellt dies rechtlich ein Angebot auf Vereinbarung eines neuen Fertigstellungstermins dar. Dies hat zur Konsequenz, dass der aufgrund der Fristverlängerung neu angebotene Fertigstellungstermin nur dann eine Vertragsfrist ist, wenn der Auftragnehmer dieses Angebot auch annimmt. Der Auftragnehmer muss also auf das Angebot reagieren. Tut er das nicht, wird das Angebot des Auftraggebers auf Fristverlängerung gegenstandslos mit der Folge, dass es bei dem ursprünglich vereinbarten Fertigstellungstermin bleibt.

In diesem Zusammenhang weist das Gericht darauf hin, dass ein Angebot auf Fristverlängerung nicht bedeutet, dass der Bauherr seine ihm in diesem Zeitpunkt bereits zustehenden Ansprüche aufgrund des Verzuges des Vertragspartners aufgibt und hierauf verzichtet.

Urteil des BGH vom 08.03.2012
VII ZR 118/10
BauR 2012, 949
NZBau 2012, 357

Rechtliche Einordnung eines Vertrages über einen Winterdienst

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hatte sich mit der umstrittenen Rechtsfrage zu befassen, ob es sich bei einem Vertrag über die Schnee- und Eisbeseitigung um einen Dienst- oder einen Werkvertrag handelt. Diese Unterscheidung ist deshalb wichtig, weil beim Dienstvertrag bekanntlich kein bestimmter Erfolg geschuldet ist, sodass auch bei Schlechtleistung in der Regel die volle Vergütung beansprucht werden kann. Anders ist es beim Werkvertrag. Dort ist der Auftraggeber im Falle einer Schlechtleistung zur Minderung der vereinbarten Vergütung berechtigt.

Für das Vorliegen eines Werkvertrages spricht, wenn die Vertragsparteien etwaige Leistungsstörungen (Schlechterfüllung, Nachbesserung o.Ä.) in dem Vertrag im Einzelnen geregelt haben. Dann ist davon auszugehen, dass nicht nur eine Tätigkeit an sich, sondern ein konkreter Erfolg, nämlich die fristgerechte und vollständige Beseitigung von Eis und Schnee geschuldet wird. Kommt der Betreiber des Winterdienstes dem nicht rechtzeitig und vollständig nach, kann der Auftraggeber die vereinbarte Vergütung kürzen.

Urteil des AG Berlin-Mitte vom 01.02.2012
29 C 54/10
Grundeigentum 2012, 408

Feuerbeschau nur nach vorheriger Ankündigung

Die behördliche Feuerbeschau soll der Entstehung und Ausbreitung von Bränden entgegenwirken und im Brandfall eine wirksame Brandbekämpfung und die Rettung von Menschen, Tieren und unwiederbringlichem Kulturgut ermöglichen. Sie dient der Feststellung brandgefährlicher Zustände. Der Hauseigentümer ist daher gesetzlich verpflichtet, die Feuerbeschau zu ermöglichen.

In diesem Zusammenhang hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof München jedoch entschieden, dass der Eigentümer eines Mietshauses das Betreten nicht öffentlich zugänglicher Teile seines Anwesens (Treppenhaus, Wohnungen und Geschäftsräume) zur Feuerbeschau nicht ohne Vorankündigung dulden muss. Der Eigentümer ist gegenüber der Behörde gesetzlich nur verpflichtet, die betreffenden Bereiche seines Anwesens nach vorheriger Ankündigung zugänglich zu machen. Andererseits ist die Behörde auch nicht dazu verpflichtet, im Vorfeld mit dem Eigentümer einen Termin abzustimmen.

Urteil des VGH München vom 02.10.2012
10 BV 09.1860
Justiz Bayern online

Verjährungshemmung des Werklohnanspruchs durch selbstständigen Beweisantrag

Leitet ein Bauunternehmer zur Aufklärung von Werkmängeln ein selbstständiges Beweisverfahren ein, um die Abnahmereife seiner Werkleistungen und die Begründetheit und Fälligkeit seines Vergütungsanspruchs nachweisen zu können, wird die Verjährung seines Vergütungsanspruchs gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB bis zum Abschluss des Verfahrens gehemmt.

Beschluss des BGH vom 09.02.2012
VII ZR 135/11
MDR 2012, 458
BauR 2012, 803

(Bild: © Fineas - Fotolia.de)