Das eigene Büro: Eine gewerbliche Immobilie finden

Veröffentlicht am 30. September 2014 in der Kategorie Gründung & Selbständigkeit von

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Das eigene Büro: Eine gewerbliche Immobilie finden

Vor dem Abschluss eines gewerblichen Kauf-oder Mietvertrages sollte die Standort-und Kaufkraftanalyse liegen, denn nur so kann der für den eigenen Geschäftszweig passende Standort gefunden werden. Gerade Gründer aber auch expandierende Unternehmen müssen viele Dinge beachten, wenn sie zum ersten Mal eine gewerbliche Immobilie mieten wollen. Da manchmal Unstimmigkeiten hierüber entstehen können, muss die Tatsache, dass eine Gewerbeimmobilie gemietet wird, auch explizit im Vertrag aufgeführt sein.

Besondere Vorsicht ist bei Büros in Wohnhäusern geboten. Erst wenn mindestens 60 % der Fläche gewerblich genutzt werden, gilt ein Wohnhaus als Gewerbeimmobilie. Eine gesetzliche Kündigungsfrist bezüglich gewerblicher Immobilien gibt es nicht, sodass auch dies genau im Vertrag festgehalten werden sollte. Meist vereinbaren die Parteien eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Ein großer und wichtiger Aspekt ist der Konkurrenzschutz: Dabei wird der Mieter dahingehend geschützt, dass im gleichen Gebäude kein ähnliches Unternehmen mieten darf.

Diese Aspekte müssen bei der Wahl des Büros beachtet werden!

Die richtigen Büroräume wollen gut ausgewählt werden, wobei

  • Ausstattung,
  • Lage und
  • Kosten

in die Überlegungen mit einzubeziehen sind. Gerade bei jungen, expandierenden Unternehmen müssen die Möglichkeiten zur Erweiterung der Räume bedacht werden.

Die richtige Größe der gewerblichen Immobilie muss auch hinsichtlich der Mitarbeiter, die vielleicht noch dazukommen, bedacht werden. Dazu können eine Auslastungsanalyse der Räume dienen und eine Prüfung, ob es in der unmittelbaren Nähe zum eigenen Büro Alternativen gibt, falls das Unternehmen expandieren sollte. Wichtig sind auch ein Besprechungsraum und eine moderne Infrastruktur wie Telefonanschlüsse und IT. Wenn es das ausgeübte Gewerbe notwendig macht, müssen auch repräsentative Räume vorhanden sein, um Gäste oder Kunden zu empfangen.

Diesbezüglich sollten auch die Standortdaten analysiert werden:

  • Gibt es genug Parkplätze und wie sieht es mit der Barrierefreiheit der Immobilie aus?

Dies sind wichtige Fragen, ebenso wie die Erreichbarkeit des Standorts. Zudem lohnt es sich auch, die Mietkosten für die gewerbliche Immobilie zu vergleichen.

Oft sind die gewerblichen Flächen in einer Nachbargemeinde günstiger. Da Lärm gerade arbeitsschutzrechtlich eine wichtige Rolle spielt, sollte der Unternehmer seine Traumimmobilie zu verschiedenen Tageszeiten besuchen. Denn so lässt sich herausfinden, ob der Arbeitsablauf im Büro gestört werden könnte, ob es etwa einen Kindergarten oder Großbaustellen in der Nähe gibt und vieles mehr.

Je nach Unternehmensgröße ist es essenziell, dass auch

  • Waschräume,
  • eine Kaffeeküche oder
  • ein Aufenthaltsraum

eingeplant werden. Um die Betriebskosten niedrig zu halten, müssen die Temperatur in den Räumen und die Beleuchtung geprüft werden. Fenster auf der Südseite sind bei einem Wohnhaus zwar energiesparend, der Lichteinfall auf den PC-Arbeitsplatz kann jedoch störend werden. Klimaanlagen und Heizkörper sollten auch in ausreichender Menge vorhanden sein.

Wer Mitarbeiter beschäftigt, muss ihnen den nötigen Raum geben. Ein Bildschirmarbeitsplatz sollte gesetzlich 8-10 Quadratmeter aufweisen, die Tischfläche mindestens 160x80 cm betragen. Außerdem hat jeder Mitarbeiter ein Recht auf einen persönlichen Meter hinter seinem Schreibtisch.

Doch wie findet man eine gewerblichen Immobilie?

Auf der Suche nach einer schönen und passenden Immobilie für das eigene Büro gibt es viele Suchmöglichkeiten. Immobilienmakler sind meist die erste Anlaufstelle: Sie nehmen dem Interessenten die Arbeit ab und durchforsten den Markt nach einem passenden Standort für das Unternehmen. Allerdings wird dadurch zunächst das Budget belastet, bevor das Unternehmen überhaupt gestartet ist.

Gründerzentren stellen Büroräume und Service zur Verfügung, was sich gerade für junge Startups eignet. Hier ist die Infrastruktur bereits gegeben. Diese Zentren gibt es mittlerweile in allen großen Städten. Mancher Unternehmer entscheidet sich auch zunächst für ein Büro auf Zeit. In sogenannten Businesscentern kann flexibel eine Räumlichkeit genutzt werden, in der gerade junge Selbstständige gefördert werden. Der bequemste Weg sind jedoch Immobilienplattformen im Internet.

Der Gewerbe-Mietvertrag: Was darf nicht fehlen?

Vermieter und Mieter sind sehr frei in der Gestaltung des Vertrages zur Anmietung einer Gewerbeimmobilie. Gesetzliche Schutzvorschriften für Mieter finden bei Gewerbeimmobilien keine Anwendung, daher sollte genug Zeit darauf verwendet werden, den Vertrag zu prüfen. Der Vermieter sollte Eigentümer oder beauftragter Hausverwalter der Immobilie sein.

Wer plant, das Geschäft zu erweitern, sollte dies ebenfalls schriftlich festhalten lassen. Beim Mieter muss es sich um eine natürliche Person im Sinne des Gesetzes oder eine Personen- und Kapitalgesellschaft handeln. Das Mietobjekt muss außerdem im Vertrag explizit beschrieben werden, gegebenenfalls mit Nebenräumen, Keller und Garage.

  • Zweck der Anmietung,
  • Mietzeit und
  • Mietzins (Festmiete, Umsatzmiete oder Staffelmiete)

müssen ausdrücklich benannt werden. Wer für mehr als ein Jahr mietet, muss zwingend einen schriftlich ausgefertigten Vertrag haben, kürzere Mietdauern können auch mündlich abgeschlossen werden. Aus dem Gewerbeimmobilien-Mietvertrag muss ersichtlich sein, zu welchem Zweck das Gebäude oder das Büro gemietet wird.

Zudem sollte der Konkurrenzschutz aufgeführt und die Nebenkosten genau aufgelistet werden, denn diese können pro Quadratmeter, pro Kopf oder pauschal abgerechnet werden. Auch bei gewerblichen Immobilien wird eine Kaution verlangt, allerdings reicht auch oft eine Bankbürgschaft aus. Schönheitsreparaturen zahlt in der Regel der Mieter, für Instandsetzungen ist der Vermieter zuständig.

Bestehende Gewerbeimmobilie einfach vermitteln

Unternehmer, die hingegen aus Expansionsgründen eine neue Immobilie suchen und eine bestehende Immobilie selbst besitzen, müssen zusätzlich nach Immobilieninteressierten suchen, um das derzeitige Objekt zu verkaufen oder zu vermieten. Hier empfiehlt sich die Beauftragung eines Maklers, wobei zusätzlich in gängigen Onlineportalen inseriert werden sollte, die ebenfalls auf gewerbliche Immobilien ausgerichtet sind.

Wichtig ist, letztlich am Immobilienmarkt präsent zu sein, um eine schnellstmögliche Abwicklung gewährleisten zu können. Weiterhin ist es wichtig, selbst den Markt zu analysieren, um aktuelle Preisentwicklungen für die Inserate zu berücksichtigen. Auch in Bezug auf seine Optik sollte das Objekt selbst den Ansprüchen potentieller Käufer bzw. Mieter entsprechen.

Schließlich müssen neben den bereits genannten die wichtigsten Unterlagen vorhanden sein:

  • Grundriss
  • Grundbuch
  • Büroflächenberechnung
  • Flurkarte
  • u.a.

Die höchste Miete zahlt man in München: 29€ pro Quadratmeter

Einen Mietspiegel für gewerbliche Immobilien gibt es nicht, dennoch werden Statistiken über die Mieten für Gewerbeimmobilien jährlich vom Immobilienverband Deutschland (IVD) veröffentlicht und zugänglich gemacht. Der IVD vergleicht die Büromieten in den Hochburgen Deutschlands. 20 Prozent aller Bürobeschäftigten arbeiten in den sieben größten deutschen Städten.

München ist mit einer Nettomiete von 29 Euro pro Quadratmeter am teuersten. Dicht darauf folgen Düsseldorf (21 Euro) und Frankfurt am Main (18,5 Euro). Die günstigsten Gewerbeimmobilien gibt es in Wuppertal (6,5 Euro) oder Bochum (7,5 Euro). Auch die Hauptstadt Berlin liegt mit 13,8 Euro pro Quadratmeter nur knapp über dem errechneten Durchschnitt (12,8 Euro/Quadratmeter).