Gewerbemietvertrag: In welcher Stadt sind Büros am teuersten?

Mietvertrag: Die Miete ist nach oben hin offen

© Orlando Mittmann

Die Gewerbemiete unterscheidet sich nicht nur insofern von der Wohnraummiete, als dass es keine festen, gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich ihrer Höhe gibt, sondern auch darin, dass ein offizieller, regelmäßig erscheinender Mietspiegel fehlt.

Dieser informiert bei Privatmietern detailliert über die ortsüblichen Preise. Zwar schicken sich Organisationen wie die IHK oder der IVD an, Richtwerte zusammenzufassen, aber von offizieller Stelle mangelt es an verlässlichen Informationen.

So ist es für jeden Unternehmer oder Existenzgründer oftmals recht schwierig, die genaue Sachlage am Gewerbeimmobilienmarkt einzuschätzen.

Insbesondere vor dem Hintergrund, dass Mietverträge für Gewerbeflächen oftmals befristet abgeschlossen werden, zum Beispiel über einen Zeitraum von vier Jahren, ist es hierbei umso wichtiger, einschätzen zu können, ob man sich mit seinen monatlichen Zahlungen in einem akzeptablen Rahmen bewegt oder schlecht verhandelt hat.

Schließlich gibt es mit Blick auf die Obergrenze keine Vorgaben: Mieter und Vermieter sind auf sich allein gestellt und müssen sich auf einen Betrag einigen. Dieser variiert nicht nur in einer Stadt, sondern unterscheidet sich auch im gesamten Bundesgebiet erheblich.

Büromieten: Frankfurt toppt sogar München

Eine Erhebung von Feri, BulwienGesa und DZ Bank Research hat dies zum Anlass genommen, die Entwicklung der Spitzenmieten für Büroimmobilien in Frankfurt am Main, München, Hamburg, Düsseldorf, Berlin, Köln und Stuttgart von 2011 bis 2014 zu ermitteln.

Wer 2011 auf der Suche nach einer preiswerten Gewerbeimmobilie war, hatte in Stuttgart die besten Chancen:

Während man dort maximal 17,50 Euro pro Quadratmeter bezahlt hat, lag der Höchstpreis in Frankfurt am Main mit 33 Euro ganze 88 Prozent darüber. Nicht einmal in München, der Hochburg gesalzener Immobilienpreise, rief man solche Quadratmeterpreise auf. Dort zahlte man knapp 12 Prozent weniger.

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Auch drei Jahre später hat sich an dieser Verteilung wenig geändert: Nach wie vor zahlt man in der Bankenmetropole für Räumlichkeiten zur gewerblichen Nutzung am meisten – 34,50 Euro pro Quadratmeter.

Auch München hat seine Position als zweitteuerste Stadt gehalten. Stuttgart und Köln gehören von den ausgewählten Städten immer noch zu den günstigsten.

Berlin, Düsseldorf und Hamburg pendeln sich mit Höchstpreisen von je 21,50 Euro, 22 Euro und 23,50 Euro im Mittelfeld ein.

Gewerbemieten: Die „günstigen“ Ballungszentren holen auf!

Auch wenn sich an der Verteilung selbst über die Jahre wenig geändert hat, so ist es spannend zu beobachten, um welchen Prozentsatz die Höchstmieten in den Ballungszentren angestiegen sind. Mit einer Preiserhöhung um 11 Prozent hat Düsseldorf die Nase vorn. Stuttgart sichert sich mit etwas Abstand den zweiten Rang (8,57 Prozent). Im Gegensatz dazu ist die Miete in Hamburg mit 4,26 Prozent und in Frankfurt am Main mit 4,55 Prozent verhältnismäßig moderat angestiegen.

Dies zeigt: In Städten mit ohnehin hohen Gewerbemieten haben sich diese in den vergangenen Jahren nicht außergewöhnlich verändert. In „günstigeren“ Regionen haben Vermieter Nachholbedarf und zuletzt kräftig an der Preisschraube gedreht – nach oben.

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Der Mietpreis ist nicht alles!

Natürlich gibt es auch finanziell weniger aufwendige Räumlichkeiten, allerdings geht dies in der Regel mit einer weniger exponierten Lage einher. Unternehmen, für deren Erfolg eine optimale infrastrukturelle Anbindung unabdingbar ist, könnten durch eine preisbewusste Standortwahl Nachteile entstehen.

Grundsätzlich sollte man als Unternehmer bei der Suche nach einer passenden Gewerbefläche unbedingt die individuelle Bedeutung der Lage abwägen. Entscheidet diese maßgeblich über den Erfolg einer Geschäftsidee, kann es sich am Ende auszahlen, eine teurere Immobilie zu wählen. Allerdings gilt es, sich vorab zu informieren, ob der hohe Preis allein dem Standort geschuldet ist oder ob man es mit einem geschäftstüchtigen Vermieter zu tun hat, der in erster Linie auf seinen Profit aus ist.